Takip Edin

SEKTÖREL HABERLER

2018 Yılının İkinci Yarısında Gayrimenkul Piyasalarını Neler Bekliyor

Yayınlanma tarihi

-

  • USD ve Euro nun yukarı aşağı oynamaları, ardından gelen sürpriz erken seçim haberi piyasaları normal olarak beklemeye itti. USD artışı yılbaşından bu yana % 30, Euro da ise % 16 oldu.

 USDEURO
01/01/20173,533,71
01/01/20183,764,54
07/06/20184,585,41
Yılbaşına Göre Artış22%19%
2017 Yılbaşına Göre Artış30%46%

 

  • TCMB Konut fiyatları endeksi, Ocak ayında % 0,40, Şubat %0,76 ancak arttı. İstanbul ve Ankara artışları bunun da altında. Sebebi yeterince talep olmaması
  • Dövizdeki bu artışa paralel olarak kredi oranları da arttı. Kısa vadede o kadar önemli değil ancak konutlar uzun vadeli krediler ile alınıyorlar. Uzun vadeli kredilerde en küçük bir artış bile toplamda önemli bir rakam doğurduğundan kredi talepleri de şu an ertelemeye alınmış durumda
  • Bu gelişmelerin üzerine erken seçim kararı alınması da piyasaları beklemeye itti. Bunu gören hükümet, çeşitli önlemler alarak, örneğin 150 m2 üzeri dairelerin KDV sini % 18 den % 8 e indirerek, tapu harçlarını düşürerek, konut kredi faizlerinde indirim yaparak piyasaları bir parça olsun rahatlattı.
  • Gayrimenkul işi yapanlar, uzun süredir yeterince satış yapamadıklarını, kiralamalar ile ayakta durduklarını belirtiyorlar.
  • Piyasalarda fiyat karmaşası da oluşmuş durumda. Arz ve talebi bir araya getirecek fiyatlama açısından büyük farklar oluştu. Müteahhitler zaten yüksek olan maliyetlerinden dolayı fiyat düşüremiyorlar, alıcılar ise değerinin de altında vermek istiyorlar. Yaklaşık % 20, hatta 30 gibi bir reel alım/satım fiyat farkı oluştuğunu tahmin ediyorum. Satışların duraklamasının bir başka etkisi de bu.
  • Ancak bu duraklama geçici çünkü gerek talep gerekse fiyatlar dibe vurdular, insanların konut ihtiyacı devam ediyor, bu ihtiyacı erteliyorlar, kiralar artmaya başladı, u da yanında satışları da getirecek.

 

 

KONJÖKTÜREL ETKİ

 

  • Gayrimenkul piyasalarının durumunda sadece ekonomik sebepler değil konjonktürün de büyük etkisi olduğunu düşünüyorum, şöyle ki;
  • 1999 depreminden sonra aşırı ivmelenen gayrimenkul sektörü; inanılmaz bir gelişme gösterdi. Neredeyse tüm projeler, AVM ler ve plazalar bu 19 yıllık dönemde yapıldı.
  • Markalı gayrimenkul zincirleri ve starları bu dönemde büyüdü. Alan, satan, geliştiren, üreten herkes büyük paralar kazandı. Kurumsal emlak ofislerinin sayısı 1.000 e yaklaştı.
  • OECD verilerine göre 2010 dan bu yana konut fiyatlarının en çok yükseldiği ülke % 107 nominal artış ile Türkiye oldu. OECD ortalaması ise % 25 ile bunun ¼ ü kadar.

 

Bu fiyat artışlarının analizini yaptığımda şunları görüyorum;

 

1.- 1999 yılından başlayan dönemde ekonomi oldukça oturduğundan ve dövizde oynamalar minimuma indiğinden, hatta bazı yıllar döviz artışı negatif olduğundan ve faiz oranları neredeyse enflasyonun çok az üzerinde kaldığından dolayı parası olan bir kitle gayrimenkul satın alıp kiraya verme yöntemini bir yatırım aracı olarak kullanmaya başladı.

2.- O dönemde kira gelirinin yanı sıra gayrimenkul fiyatlarının da sürekli artması bu yatırımcı kitlenin faizin çok üzerinde bir rant elde etmesini sağladı

3-. Lansman öncesi fiyat ile proje bittiği zamanki fiyat arasında % 30 dan fazla bir fiyat farkı      oluşması, temelden (henüz yapmadan) satmanın cazip bir yöntemi oldu.

4.- Türkiye’nin nüfus artış hızının % 1,5 larda, ancak şehirleşme oranının % 5 lerde olması           talebi hep canlı tuttu

5.- Kredi faizlerinin düşük, vadelerinin yüksek olması, kira/ödenen taksit farkını düşürerek        ekstra bir talep yarattı ve konut satın alma yaşını aşağılara çekti.

6.- Bir süre sonra bu talebin duracağının farkında olan büyük firmalar fiyatı düşük, talebi canlı                 tutabilmek için önce 2+1, sonra 1+1, son dönemde ise kanunla yasaklanan 1+0 tabir edilen               25 m2 lik adı konut olan odalar inşa ederek genç kitleye pazarladılar

7.- Yatırım amacı ile Türkiye pazarı yetmeyince Arap dünyasına da konut pazarlanmaya              başlandı.

 

Bu trendin artık durduğunu ve konjonktürün yeni bir seviyeye geçmesi gerektiğini görmek zor değil, Şöyle ki;

 

  • Tahminime göre ülkede konut ihtiyacı reel rakamlarla 80-90.000 civarında, satılan konut sayısı ise 100.000, azı aylarda ise 120.000. Yaklaşık % 20 gibi ihtiyaç harici bir yatırım amacı ile satın alma olduğunu tahmin ediyorum.
  • Yeni konjonktürün 90.000 de oluşmaya çalışması mevcut fiyat skalalarını altüst edecek nitelikte. İnşaat maliyetleri % 20 den fazla artarken satış fiyatları artmadığı için müteahhitler satsalar da krize girecekler satmasalar da.
  • Bu dönemde zora girecek inşaat firmalarının olması kaçınılmaz
  • İkinci el konut satanlar da geçen yıl fiyatlarının altına satmak istemedikleri için bekleme trendinde devam ediyorlar, okazyonlar oluşmuş durumda ve parası olanlar için çok güzel yatırım fırsatları var
  • Ataşehir, Bağdat Caddesi gibi yoğun yapılaşma olan arterlerde kira/satın alma oranları 36 yılları bulmuş durumda. Türkiye ortalaması 16 yıl, İstanbul ortalaması ise 21 yıl. Bu bile bize ne kadar yüksek fiyat skalası olduğunu söylüyor.
  • Yukarıda yazdığım yüksek kira/satın alma oranının bir diğer nedeni ise büyük markalı projelerin, arsa yakaladıkları bir semtte yoğun bir yapılaşma sürecine girmesi ve o bölgeye başka bölgelerden alıcılar çekmeye çalışması.
  • Örneğin Maslak 1453, Örneğin Ataşehir nüfusu 100 birim ise ve normal ihtiyacı yıllık 10 birim ise, o bölgede arsa müsait liginden dolayı 200 birim konut yapılınca Bakırköy de ev arayan bir kişiye de Ataşehir de konut satılmaya çalışılıyor

 

Birlikte göreceğiz, ancak önümüzdeki on yıl içerisinde değişmesi gereken noktalar bana göre şu şekilde;

 

  • Henüz tam anlamı ile oturmamış olan 1+0 ve 1+1 trendinin sonsuza kadar devam edeceğini düşünmüyorum. Bu dairelerde aileler yaşayamaz. Bu dairelere talep durabilir, hatta tersine talep oluşabilir, bu da sektörü yeni bir normalleşmeye iter çünkü fiyat artışı gelmesi gerekir.
  • 000 konut civarında oluşacak ve sadece ihtiyaç sahiplerine konut sağlayacak olan sektör, bu şartlarda İstanbul/Ankara/İzmir de büyük sayıda yeni konut üretemez, küçük çaplarda daha yaygın ve yoğun projelere dönmek ve diğer şehirlerde, yeni yaratılacak uydu kentlerde yaşam oluşmak durumunda kalabilir.
  • Bu da inşaat firmalarının tüm iş modellerini değiştirmeleri anlamına gelecektir. Daha küçük adetlerde ama daha yaygın ve Türkiye çapında inşaatlar yapılmaya başlanması bizim türümüzde zincir zincirlere olan ihtiyaçlarının artmasını yanında getirecektir.
  • Kentsel dönüşüm, müteahhit iştahının azalması sebebi ile eski hızını yitirebilir
  • 2018 yılı en azından seçimlere kadar zayıf geçecek gibi görünüyor. Temmuz, Ağustos, Eylül ayları da satışların zayıf olduğu aylar olmasına rağmen gerek alınan önlemler, gerek seçim sonrası rahatlama dönemi olması, gerekse alım için fiyatların oldukça cazip hale gelmesi dolayısı ile bana göre oldukça hareketli geçecek
  • Satın alma için bu tür konjonktür fırsatları, 10-20 yılda bir oluşuyor, yatırımcıların kaçırmaması gereken bir dönem. Bekleyip sonuçları hep birlikte göreceğiz

 

 

Gayrimenkul Ofislerinin, Danışmanlarının Durumu ;

 

  • Bu dönem; yatırımcıların çekilmesi, siyasal belirsizlikler nedeni ile lüks konut talebinin duraklaması, döviz kurlarının geldiği yerler ve fiyat karmaşaları sebebi gibi yukarıda yazdığımız nedenler yüzünden tam bir durgunluk dönemi oldu
  • Seçim sonrası gelen yaz dönemi ve bayram nedeniyle piyasaların yine sakin geçmesi muhtemel
  • Özellikle seçimlerden sonra kur artışlarının getireceği enerji fiyatları artışı ve amlar piyasaları harekete geçirecektir.
  • Piyasaların eylülde ufaktan başlayıp ekim gibi açılacağını düşünüyorum.
  • Ancak yukarıda anlattığım konjonktürel etkiden dolayı piyasaların uzun bir süre eski hızına gelebileceğini düşünmüyorum
  • Ofisler, maliyetlerini olabildiğince kısmalı, kiralarını düşürtme yoluna gitmeli, daha uygun kiralı yerler aramalı, yer değişikliği dair tüm önlemleri gözden geçirmeliler.
  • ikinci el satılık-kiralık daha uygun fiyatlı konutları da portföylerine ekleyerek az da olsa biraz daha akar sağlamaya çalışmalılar
  • Danışmanlar, moral bozmadan sahaya daha çok inmeli, satıcılar ile daha yakın iletişim kurmalı, portföy/görüşme/arama sayılarını eskisine göre birkaç misline çıkartmalılar

 

Özhan Atalay

Karlılık ve Verimlilik Danışmanı

www.donusumyonetimi.com

Emlakhaberi.com Genel Yayın Yönetmeni ve Editörü Gayrimenkul Sektörüyle ilgili 25 yılı aşkın süredir sektörün içinde biri olarak her zaman doğru ve yatırıma yönelik bilgileri siz okuyucularımızla paylaşıyoruz.

Devamını oku
Yorum Yaz

Yorum Yaz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

SEKTÖREL HABERLER

İmsad Mayıs ayı raporu

Yayınlanma tarihi

-

İnşaat Malzemeleri Sanayi Bileşik Endeksi, Mayıs ayında bir önceki aya göre 2,31 puan düşerek 98,63 puan olarak gerçekleşti, geçen yılın Mayıs ayına göre ise 1,07 puan arttı. Bileşik Endeks’te, Temmuz 2016’dan sonraki en yüksek aylık gerileme yaşandı. Yeniden 100 puanın altına inen endekste, hem faaliyetlerin gerilediği hem de güven ve beklentilerde bozulmanın kuvvetlendiği görüldü.

Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (Türkiye İMSAD) tarafından her ay düzenli olarak yayınlanan İnşaat Malzemeleri Sanayisi Bileşik Endeksi’nin Mayıs 2018 sonuçları açıklandı. Mayıs ayında bir önceki aya göre 2,31 puan düşerek 98,63 puan olarak gerçekleşen geçen yılın Mayıs ayına göre ise 1,07 puan artan Bileşik Endeks’te şu bilgiler yer aldı:

Faaliyetlerde beklentilerin üzerinde gerileme yaşandı

İnşaat malzemeleri sanayisinde faaliyetler Mayıs ayında bir önceki aya göre geriledi ve beklentilerin altında bir performans gösterdi. Bu performansta Ramazan ayı ile birlikte erken seçim kararı ve tüketici ile yatırımcıların talebindeki bekle-gör eğilimi belirleyici oldu. Faaliyet Endeksi Mayıs ayında bir önceki aya göre 0,9 puan geriledi. Fakat geçen yılın Mayıs ayının 7,5 puan üzerinde gerçekleşti.

Yurtiçi satışlar Mayıs ayında geriledi. İhracat ise Mayıs ayında da istikrarlı artışını sürdürdü. Mayıs ayında üretim artışının yavaşlayarak gerçekleştiği Faaliyet Endeksi’nde cirolar iç satışlardaki gerilemeye bağlı olarak düştü. Yurtdışı satış fiyatlarında artış yaşanmaya devam etti.

Güven Endeksi Mayıs ayında geçen yılın altına düştü

Güven Endeksi’nde Mayıs ayında önemli bir gerileme yaşandı. Güven endeksindeki bu gerilemede erken seçim kararı ile birlikte ortaya çıkan belirsizlikler etkili oldu. Mayıs ayında faaliyetlerde beklentilerin üzerinde gerileme yaşanması da güven kaybında belirleyici oldu. Güven seviyesi bir önceki aya göre 2,7 puan düştü. Ama asıl önemli değişim, güven seviyesinin 4,1 puan ile ilk kez Mayıs ayında geçen yılın güven seviyesinin altına inmesi oldu.

Türkiye ekonomisi ile inşaat sektörüne ilişkin güven kaybı Mayıs ayında daha kuvvetli yaşandı. Yurtiçi pazarlarda da Mayıs ayında güven kaybı gerçekleşti. İhracat pazarlarına yönelik güven ise Mayıs ayında durağanlaştı. En sınırlı güven kaybı ihracat pazarlarına yönelik oldu. Güven Endeksleri’nin Haziran ayındaki seçimlere kadar zayıf kalacağı öngörülüyor.

Alınan yurtiçi siparişlerde keskin bir düşüş gerçekleşti

Erken seçim kararı ile Nisan ayında başlayan beklentilerdeki bozulma Mayıs ayında daha kuvvetli yaşandı. Faaliyetlerdeki gerileme ve güven kaybı da beklentileri olumsuz etkiledi. Beklenti Endeksi Mayıs ayında bir önceki aya göre 2,5 puan düştü. Böylece Nisan ayında başlayan gerileme hızlandı. Buna rağmen Mayıs ayı beklenti seviyesi geçen yılın aynı dönemine göre 1,9 puan yukarıda kalabildi.

İnşaat malzemeleri sanayisine ilişkin beklentiler Mayıs ayında önemli ölçüde düştü.Önümüzdeki üç aya ilişkin alınan yurtiçi siparişlerde de yine önemli bir gerileme gerçekleşti. Önümüzdeki üç aya ilişkin ihracat siparişlerindeki artış Mayıs ayında yavaşladı. Erken seçim kararının yarattığı belirsizlik ile önümüzdeki üç ayın üretim, yatırım ve istihdam beklentileri de geriledi. Seçime kadar olan dönemde beklentileri daha çok seçim sonrasına ilişkin açıklamaların ve seçim sonuçları öngörülerinin şekillendirmesi bekleniyor.

Raporda faaliyetler ile güven ve beklentilerde yeniden bir iyileşme gerçekleşmesinin en erken seçim sonrasında gerçekleşebileceği, bunun da seçim sonuçlarına ve seçim sonrası uygulanacak politikalara bağlı olacağı belirtildi.

Devamını oku

Dekorasyon ve Mimari

Mimar Figen Erdağ Demircan’dan 2018 Yazına Özel 9 Önemli Dekorasyon Önerisi

Yayınlanma tarihi

-

Bursa çıkışlı firma F2Ms Grup Mimarlarından Figen Erdağ Demircan 2018 yaz dekorasyon trendleri hakkında bilgi verdi. Mimar Erdağ; floral desenlerin ve büyük baskılı duvar kağıtlarının bu sezonun en çok rağbet gören trendleri arasında olduğunu ifade etti.

Mimar Figen Erdağ Demircan 2018 yazının en önemli dekorasyon trendlerini evlerinde, iş yerlerinde uygulamak isteyenler için 9 ipucu verdi:

1. Doğadan renkler, çimen yeşili, mavi tonlar bu yaz çok moda. Duvarınızdan halınıza doğada bulunan renkleri kullanabilirsiniz.

2. Ton sur ton duvarlar ve mobilyalar bu yaz her yerde görülecek. Sevdiğiniz bir rengi ton sur ton kullanarak harika geçişler yaratabilirsiniz.

3. Grafik baskılar, pop art ön planda. Bu tip aykırılıkları seviyorsanız, mekanlarınıza farklı bir hava katabilirsiniz.

4. 2018 yazında doğadan renkler arasında kobalt mavi ön planda görülüyor. Bu güzel rengi tek başına tek bir yerde veya objede kullanmak oldukça cazip olacaktır. Tek bir berjer ya da eskitilmiş görünüme kavuşturulan bir dresuar mekanınıza çok yakışacaktır.

5. Büyük baskılı duvar kağıtları sadece bir duvarda uygulanırsa eminiz çok hoşunuza gidecek. Muz yaprağı, palmiye gibi tropikal desenleri bu yaz her yerde bol bol görme ihtimalimiz var.

6. Büyük yaprak desenler mekanları güzelleştiren yastıklarda, battaniyelerde, perdelerde, çeşitli kumaşlarda görülecek. Kelebekler uçuşacak, yapraklar tüm yeşilliğiyle doğayı mekanlara getirecek. Büyük desenli birkaç yastık alarak bulunduğunuz mekanı 2018 yazına uyarlamak elinizde.

7. Bu sezon geçtiğimiz senenin de favorilerinden olan flamingo yine her yerde görülecek. Bu sene flamingoya güzel renkleriyle herkesi büyüleyen papağan da eklendi. Doğanın müthiş güzellikteki bu canlılarını aksesuar olarak kullanabilirsiniz.

8. Bu yaz geri gelen renklerden biri de turuncu. İnsanın içini ısıtan rengiyle turuncu birçok yerde karşımıza çıkıyor. Sevdiğiniz bir renk ise bulunduğunuz ortamlara turuncu dokunuşlar yapabilirsiniz.

9. Kaktüs, kaktüs desenli ürünler ve objeler bu yaz da favoriler arasında. Salıncağınızda kullanacağınız kaktüs desenli birkaç yastık ve sehpanızdaki kaktüs aranjmanı ile ferah bir yaz geçirebilirsiniz.

Devamını oku

SEKTÖREL HABERLER

Formula 1 Pisti Antalya’daki Expo alanına mı gelecek ?

Yayınlanma tarihi

-

Kaya Holding’in Başkan Yardımcısı Doruk Kaya “Formula 1’i Antalya’ya getirmeliyiz. Antalya’daki Expo alanı Formula 1 pistine dönüştürebilir. Bu iş için otelciler de elini taşın altına sokar. Böylece turizmde daha büyük katma değer yaratılabilir” dedi.

“Oteli Dolduramadığımız Zamanlar Oluyor”
Türkiye’de turizm sektörü 2018’e iyi bir başlangıç yaptı ve gelirler ile doluluklar açısından çok iyi bir sene olarak nitelendirilen 2015 rakamları yakalanmaya başladı. Buna son örneklerden biri Kaya Palazzo Resort Belek Oteli’nin ev sahipliğinde bu yıl 24-30 Haziran tarihleri arasında düzenlenecek ‘Turkish Airlines Antalya Open Tenis Turnuvası. Kaya Holding Başkan Yardımcısı Doruk Kaya düzenlenecek turnuva ve turizm sektörü ile ilgili konuştu. Kaya, Tenis turistinin Antalya turizmi için büyük önem taşıdığına dikkat çekerek, “Tenis turisti, bir golf turisti kadar para harcamıyor.

Ancak doluluklara müthiş katkı sağlıyor. Yaz sezonu doluluklarda zaten bir problem yok. Ancak ekim ile nisan aylarını kapsayan dönemde nispeten düşük fiyatlardan oteli dolduramadığımız zamanlar oluyor. Bu dönemlerde dolulukları yukarı çekecek aktivitelere ihtiyacımız var. Golf turisti bir kişi geliyor. Tenisçiler 10 kişi geliyor. Golf sahasına girebilecek kişi sayısı belli. Tenis ise her saat oynanabiliyor. Düzenlediğimiz tenis organizasyonları sayesinde kış doluluklarımızın yüzde 25-30’u tenis turistinden geliyor. İngiltere, Hollanda, Belçika, Almanya ve Rusya gibi ülkeler tenisi çok seviyor, ana pazarı da bu ülkeler oluşturuyor. Bu tip organizasyonlar sayesinde katma değer yaratmayı amaçlıyoruz” diye konuştu.

“Expo Alanı Oteller Bölgesine Çok Yakın”

Antalya’ya daha fazla turist çekebilmek için yapılabilecekler konusunda da dikkat çeken bir öneride de bulunan Kaya, Formula 1 (F1) yarışlarının Antalya’da düzenlenmesi için harekete geçilmesi gerektiğini belirtti. Formula 1 pisti için ise Expo alanının uygun olduğunu söyleyen Kaya, şöyle konuştu: “Öncelikle Formula1’in patronu Bernie Ecclestone’ı Antalya’da yarış düzenlemek için ikna etmeliyiz. Nisan-mayıs ya da eylül-ekim aylarına Antalya’yı F1 takvimine sokabilirsek, müşterisi hazır. Sadece ona bilet satmak kalıyor. Böyle bir durum olursa o dönem 200 dolara satılan otel odalarının fiyatı bir anda 400 dolara çıkar. Bu da müthiş bir katma değer yaratır.

Pistin de oteller bölgesine yakın olması gerekiyor. Expo alanı da oteller bölgesine çok yakın. Ayrıca alt yapısı da hazır. Ulaşımı rahat ve havalimanına çok yakın. Böyle bir yatırımı özel sektör tek başına yapamaz. Kamu-özel işbirliği oluşturulabilir. Özel sektörde ciddi şekilde elini taşın altına sokar. Ana yatırımcılık konusunda da Antalya Büyükşehir Belediyesi ön plana çıkabilir. Senede 3-4 büyük organizasyon yapılırsa da büyük başarı sağlanır. Turistler de otelin dışına çıkar. Esnaf da kazanır, turizm de.”

Hürriyet

Devamını oku

POPÜLER EMLAK HABERLERİ