Takip Edin

SEKTÖREL HABERLER

2018 Yılının İkinci Yarısında Gayrimenkul Piyasalarını Neler Bekliyor

Yayınlanma tarihi

-

  • USD ve Euro nun yukarı aşağı oynamaları, ardından gelen sürpriz erken seçim haberi piyasaları normal olarak beklemeye itti. USD artışı yılbaşından bu yana % 30, Euro da ise % 16 oldu.

 USDEURO
01/01/20173,533,71
01/01/20183,764,54
07/06/20184,585,41
Yılbaşına Göre Artış22%19%
2017 Yılbaşına Göre Artış30%46%

 

  • TCMB Konut fiyatları endeksi, Ocak ayında % 0,40, Şubat %0,76 ancak arttı. İstanbul ve Ankara artışları bunun da altında. Sebebi yeterince talep olmaması
  • Dövizdeki bu artışa paralel olarak kredi oranları da arttı. Kısa vadede o kadar önemli değil ancak konutlar uzun vadeli krediler ile alınıyorlar. Uzun vadeli kredilerde en küçük bir artış bile toplamda önemli bir rakam doğurduğundan kredi talepleri de şu an ertelemeye alınmış durumda
  • Bu gelişmelerin üzerine erken seçim kararı alınması da piyasaları beklemeye itti. Bunu gören hükümet, çeşitli önlemler alarak, örneğin 150 m2 üzeri dairelerin KDV sini % 18 den % 8 e indirerek, tapu harçlarını düşürerek, konut kredi faizlerinde indirim yaparak piyasaları bir parça olsun rahatlattı.
  • Gayrimenkul işi yapanlar, uzun süredir yeterince satış yapamadıklarını, kiralamalar ile ayakta durduklarını belirtiyorlar.
  • Piyasalarda fiyat karmaşası da oluşmuş durumda. Arz ve talebi bir araya getirecek fiyatlama açısından büyük farklar oluştu. Müteahhitler zaten yüksek olan maliyetlerinden dolayı fiyat düşüremiyorlar, alıcılar ise değerinin de altında vermek istiyorlar. Yaklaşık % 20, hatta 30 gibi bir reel alım/satım fiyat farkı oluştuğunu tahmin ediyorum. Satışların duraklamasının bir başka etkisi de bu.
  • Ancak bu duraklama geçici çünkü gerek talep gerekse fiyatlar dibe vurdular, insanların konut ihtiyacı devam ediyor, bu ihtiyacı erteliyorlar, kiralar artmaya başladı, u da yanında satışları da getirecek.

 

 

KONJÖKTÜREL ETKİ

 

  • Gayrimenkul piyasalarının durumunda sadece ekonomik sebepler değil konjonktürün de büyük etkisi olduğunu düşünüyorum, şöyle ki;
  • 1999 depreminden sonra aşırı ivmelenen gayrimenkul sektörü; inanılmaz bir gelişme gösterdi. Neredeyse tüm projeler, AVM ler ve plazalar bu 19 yıllık dönemde yapıldı.
  • Markalı gayrimenkul zincirleri ve starları bu dönemde büyüdü. Alan, satan, geliştiren, üreten herkes büyük paralar kazandı. Kurumsal emlak ofislerinin sayısı 1.000 e yaklaştı.
  • OECD verilerine göre 2010 dan bu yana konut fiyatlarının en çok yükseldiği ülke % 107 nominal artış ile Türkiye oldu. OECD ortalaması ise % 25 ile bunun ¼ ü kadar.

 

Bu fiyat artışlarının analizini yaptığımda şunları görüyorum;

 

1.- 1999 yılından başlayan dönemde ekonomi oldukça oturduğundan ve dövizde oynamalar minimuma indiğinden, hatta bazı yıllar döviz artışı negatif olduğundan ve faiz oranları neredeyse enflasyonun çok az üzerinde kaldığından dolayı parası olan bir kitle gayrimenkul satın alıp kiraya verme yöntemini bir yatırım aracı olarak kullanmaya başladı.

2.- O dönemde kira gelirinin yanı sıra gayrimenkul fiyatlarının da sürekli artması bu yatırımcı kitlenin faizin çok üzerinde bir rant elde etmesini sağladı

3-. Lansman öncesi fiyat ile proje bittiği zamanki fiyat arasında % 30 dan fazla bir fiyat farkı      oluşması, temelden (henüz yapmadan) satmanın cazip bir yöntemi oldu.

4.- Türkiye’nin nüfus artış hızının % 1,5 larda, ancak şehirleşme oranının % 5 lerde olması           talebi hep canlı tuttu

5.- Kredi faizlerinin düşük, vadelerinin yüksek olması, kira/ödenen taksit farkını düşürerek        ekstra bir talep yarattı ve konut satın alma yaşını aşağılara çekti.

6.- Bir süre sonra bu talebin duracağının farkında olan büyük firmalar fiyatı düşük, talebi canlı                 tutabilmek için önce 2+1, sonra 1+1, son dönemde ise kanunla yasaklanan 1+0 tabir edilen               25 m2 lik adı konut olan odalar inşa ederek genç kitleye pazarladılar

7.- Yatırım amacı ile Türkiye pazarı yetmeyince Arap dünyasına da konut pazarlanmaya              başlandı.

 

Bu trendin artık durduğunu ve konjonktürün yeni bir seviyeye geçmesi gerektiğini görmek zor değil, Şöyle ki;

 

  • Tahminime göre ülkede konut ihtiyacı reel rakamlarla 80-90.000 civarında, satılan konut sayısı ise 100.000, azı aylarda ise 120.000. Yaklaşık % 20 gibi ihtiyaç harici bir yatırım amacı ile satın alma olduğunu tahmin ediyorum.
  • Yeni konjonktürün 90.000 de oluşmaya çalışması mevcut fiyat skalalarını altüst edecek nitelikte. İnşaat maliyetleri % 20 den fazla artarken satış fiyatları artmadığı için müteahhitler satsalar da krize girecekler satmasalar da.
  • Bu dönemde zora girecek inşaat firmalarının olması kaçınılmaz
  • İkinci el konut satanlar da geçen yıl fiyatlarının altına satmak istemedikleri için bekleme trendinde devam ediyorlar, okazyonlar oluşmuş durumda ve parası olanlar için çok güzel yatırım fırsatları var
  • Ataşehir, Bağdat Caddesi gibi yoğun yapılaşma olan arterlerde kira/satın alma oranları 36 yılları bulmuş durumda. Türkiye ortalaması 16 yıl, İstanbul ortalaması ise 21 yıl. Bu bile bize ne kadar yüksek fiyat skalası olduğunu söylüyor.
  • Yukarıda yazdığım yüksek kira/satın alma oranının bir diğer nedeni ise büyük markalı projelerin, arsa yakaladıkları bir semtte yoğun bir yapılaşma sürecine girmesi ve o bölgeye başka bölgelerden alıcılar çekmeye çalışması.
  • Örneğin Maslak 1453, Örneğin Ataşehir nüfusu 100 birim ise ve normal ihtiyacı yıllık 10 birim ise, o bölgede arsa müsait liginden dolayı 200 birim konut yapılınca Bakırköy de ev arayan bir kişiye de Ataşehir de konut satılmaya çalışılıyor

 

Birlikte göreceğiz, ancak önümüzdeki on yıl içerisinde değişmesi gereken noktalar bana göre şu şekilde;

 

  • Henüz tam anlamı ile oturmamış olan 1+0 ve 1+1 trendinin sonsuza kadar devam edeceğini düşünmüyorum. Bu dairelerde aileler yaşayamaz. Bu dairelere talep durabilir, hatta tersine talep oluşabilir, bu da sektörü yeni bir normalleşmeye iter çünkü fiyat artışı gelmesi gerekir.
  • 000 konut civarında oluşacak ve sadece ihtiyaç sahiplerine konut sağlayacak olan sektör, bu şartlarda İstanbul/Ankara/İzmir de büyük sayıda yeni konut üretemez, küçük çaplarda daha yaygın ve yoğun projelere dönmek ve diğer şehirlerde, yeni yaratılacak uydu kentlerde yaşam oluşmak durumunda kalabilir.
  • Bu da inşaat firmalarının tüm iş modellerini değiştirmeleri anlamına gelecektir. Daha küçük adetlerde ama daha yaygın ve Türkiye çapında inşaatlar yapılmaya başlanması bizim türümüzde zincir zincirlere olan ihtiyaçlarının artmasını yanında getirecektir.
  • Kentsel dönüşüm, müteahhit iştahının azalması sebebi ile eski hızını yitirebilir
  • 2018 yılı en azından seçimlere kadar zayıf geçecek gibi görünüyor. Temmuz, Ağustos, Eylül ayları da satışların zayıf olduğu aylar olmasına rağmen gerek alınan önlemler, gerek seçim sonrası rahatlama dönemi olması, gerekse alım için fiyatların oldukça cazip hale gelmesi dolayısı ile bana göre oldukça hareketli geçecek
  • Satın alma için bu tür konjonktür fırsatları, 10-20 yılda bir oluşuyor, yatırımcıların kaçırmaması gereken bir dönem. Bekleyip sonuçları hep birlikte göreceğiz

 

 

Gayrimenkul Ofislerinin, Danışmanlarının Durumu ;

 

  • Bu dönem; yatırımcıların çekilmesi, siyasal belirsizlikler nedeni ile lüks konut talebinin duraklaması, döviz kurlarının geldiği yerler ve fiyat karmaşaları sebebi gibi yukarıda yazdığımız nedenler yüzünden tam bir durgunluk dönemi oldu
  • Seçim sonrası gelen yaz dönemi ve bayram nedeniyle piyasaların yine sakin geçmesi muhtemel
  • Özellikle seçimlerden sonra kur artışlarının getireceği enerji fiyatları artışı ve amlar piyasaları harekete geçirecektir.
  • Piyasaların eylülde ufaktan başlayıp ekim gibi açılacağını düşünüyorum.
  • Ancak yukarıda anlattığım konjonktürel etkiden dolayı piyasaların uzun bir süre eski hızına gelebileceğini düşünmüyorum
  • Ofisler, maliyetlerini olabildiğince kısmalı, kiralarını düşürtme yoluna gitmeli, daha uygun kiralı yerler aramalı, yer değişikliği dair tüm önlemleri gözden geçirmeliler.
  • ikinci el satılık-kiralık daha uygun fiyatlı konutları da portföylerine ekleyerek az da olsa biraz daha akar sağlamaya çalışmalılar
  • Danışmanlar, moral bozmadan sahaya daha çok inmeli, satıcılar ile daha yakın iletişim kurmalı, portföy/görüşme/arama sayılarını eskisine göre birkaç misline çıkartmalılar

 

Özhan Atalay

Karlılık ve Verimlilik Danışmanı

www.donusumyonetimi.com

Emlakhaberi.com Genel Yayın Yönetmeni ve Editörü Gayrimenkul Sektörüyle ilgili 25 yılı aşkın süredir sektörün içinde biri olarak her zaman doğru ve yatırıma yönelik bilgileri siz okuyucularımızla paylaşıyoruz.

Devamını oku
Yorum Yaz

Yorum Yaz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

SEKTÖREL HABERLER

MOSFED Başkanı Ahmet Güleç güven tazeledi

Yayınlanma tarihi

-

Mobilya sektörünün çatı kuruluşu Mobilya Dernekleri Federasyonu’nun (MOSFED) II. Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı’nda Ahmet Güleç, oy birliğiyle 3. kez MOSFED Başkanı seçildi.

 Kayseri’den İnegöl’e, mutfak mobilyasından ofis mobilyasına geniş bir yelpazede tüm derneklerin temsil edildiği Türkiye mobilya sektörünün çatı kuruluşu MOSFED’in II. Olağanüstü Genel Kurulu Toplantısı 15 Ağustos 2018 günü İstanbul Polat Renaissance Hotel’de gerçekleşti. Toplantıda oyların tamamını alan Ahmet Güleç, yeniden başkan seçildi.

Olağanüstü genel kurulda delegelere hitap eden MOSFED Başkanı Ahmet Güleç konuşmasında Federasyonun ortaya çıkış gerekçesi, hangi çetin şartlarda ayakta kaldığı ve sektördeki öneminin altını çizerken, yeni dönemde ihracatın daha da arttırılmasına yönelik projelere ağırlık verileceğini belirtti. Güleç, “Türk mobilya sektörünün çatı kuruluşu olan MOSFED’in başkanlığına beni tekrar layık gören tüm meslektaşlarımıza teşekkür ediyorum. Daha önce olduğu gibi bundan sonra da Türk mobilyasının bir dünya markası olması için çalışmaya devam edeceğiz. İlk hedefimiz; dünyada ilk 10 ülke içerisinde yer almayı amaçladığımız 2023 yılına kadar 1 milyon dolar üzeri ihracat yapan firma sayımızın 516’dan 6 bine yükseltilmesi. Bunun altyapısı üzerinde çalışıyoruz” dedi.

Türkiye ekonomisinin konjonktürel olarak içinden geçtiği sürece de değinen Güleç, “ Bizler, sektör olarak hep birlikte üretmeli, fikir geliştirmeli ve ihracat yapmalıyız. En çok ihtiyacımız olan şey, kısır tartışmalarla birbirimizi aşağı çekmek değil, güçlerimizi birleştirerek üretmek ve milli bir görev olan ihracat odaklı projelere yönelmek olacaktır” diyerek sözlerini noktaladı.

Devamını oku

SEKTÖREL HABERLER

Çelik ev kullanımı artmalı!

Yayınlanma tarihi

-

Depreme karşı güvenli bir yapı sistemi olan çelik yapının deprem kuşağında yer alan Türkiye’de kullanımının artması gerektiği vurgulandı.

Türkiye’nin hafif çelik sistemle üretilen ilk binasını kuran Vefa’nın İcra Kurulu Başkanı Turan Koçyiğit de çelik yapının Türkiye’de yaygınlaşması gerektiğini belirtti. Hafif çelik yapının esnekliği ve hafifliği sayesinde depreme karşı güvenli bir yapı sistemi olduğunu ifade eden Koçyiğit, çelik yapıda oturanlara deprem anında dışarı çıkmamalarını önerdiklerini söyledi. Koçyiğit, “Avrupa ve Amerika’da yoğun bir kullanıma sahip olan çelik Türkiye’de 1999 Marmara Depremi’nden sonra daha fazla kullanılmaya başlandı. Ancak hala kullanımı son derece düşük” dedi.

Avrupa ve Amerika’da çelik yapıların kullanım oranının yüzde 40’larda iken Türkiye’de yüzde 0,5 gibi çok küçük bir oranda kaldığını belirten Koçyiğit, bu oranın artması gerektiğinin altını çizdi. Koçyiğit, şöyle devam etti:

“Çelik binaları inşa eden ve tasarlayan teknik kadrolar arttıkça çelik yapılara talep de artacaktır. O nedenle üniversitelerde çelik yapı tasarım ve üretim yöntemlerinin daha fazla işlenmesi gerekiyor. Bizlere de iyi bir yapı inşa edebilmek için tasarım, estetik ve ekonomiklik açısından çeliğin doğru bir yapı malzemesi olduğunu her platformda kullanıcılara anlatmak kalıyor.”

Devamını oku

Dekorasyon ve Mimari

Alfemo’da zam yok, ekstra indirim var!

Yayınlanma tarihi

-

Alfemo, dalgalanan döviz kurlarına inat; mevcut indirime ek, tüm ürünlerde geçerli nakitte %20 indirim ile tüketiciye önemli fiyat avantajları sunuyor.

Kampanyayla ilgili bilgi aldığımız Alfemo Türkiye Satış ve Pazarlama Direktörü Ahmet Dinler; dalgalı kur ile birlikte artan hammadde fiyatlarına rağmen Ağustos Ayı sonuna kadar herhangi bir fiyat artışına gitmeyeceklerini vurguladı. Dinler; ayrıca sadece 17-18-19 Ağustos tarihlerinde geçerli olmak üzere tüm ürünlerde mevcut %25 indirime ek nakitte ekstra %20 indirim fırsatı sunduklarını belirtti.

Oturma gruplarından yatak odalarına, yaşam ünitelerinden yatak, baza ve Kids&Teens ürünlerine dek tüm Alfemo ürünlerini kapsayan kampanyadan yararlanarak mobilya alışverişinizi gerçekten avantajlı fiyatlarla yapabilirsiniz.

www.alfemo.com.tr

Devamını oku

POPÜLER EMLAK HABERLERİ