Takip Edin

SEKTÖREL HABERLER

2018 Yılının İkinci Yarısında Gayrimenkul Piyasalarını Neler Bekliyor

Yayınlanma tarihi

-

  • USD ve Euro nun yukarı aşağı oynamaları, ardından gelen sürpriz erken seçim haberi piyasaları normal olarak beklemeye itti. USD artışı yılbaşından bu yana % 30, Euro da ise % 16 oldu.

  USD EURO
01/01/2017 3,53 3,71
01/01/2018 3,76 4,54
07/06/2018 4,58 5,41
Yılbaşına Göre Artış 22% 19%
2017 Yılbaşına Göre Artış 30% 46%

 

  • TCMB Konut fiyatları endeksi, Ocak ayında % 0,40, Şubat %0,76 ancak arttı. İstanbul ve Ankara artışları bunun da altında. Sebebi yeterince talep olmaması
  • Dövizdeki bu artışa paralel olarak kredi oranları da arttı. Kısa vadede o kadar önemli değil ancak konutlar uzun vadeli krediler ile alınıyorlar. Uzun vadeli kredilerde en küçük bir artış bile toplamda önemli bir rakam doğurduğundan kredi talepleri de şu an ertelemeye alınmış durumda
  • Bu gelişmelerin üzerine erken seçim kararı alınması da piyasaları beklemeye itti. Bunu gören hükümet, çeşitli önlemler alarak, örneğin 150 m2 üzeri dairelerin KDV sini % 18 den % 8 e indirerek, tapu harçlarını düşürerek, konut kredi faizlerinde indirim yaparak piyasaları bir parça olsun rahatlattı.
  • Gayrimenkul işi yapanlar, uzun süredir yeterince satış yapamadıklarını, kiralamalar ile ayakta durduklarını belirtiyorlar.
  • Piyasalarda fiyat karmaşası da oluşmuş durumda. Arz ve talebi bir araya getirecek fiyatlama açısından büyük farklar oluştu. Müteahhitler zaten yüksek olan maliyetlerinden dolayı fiyat düşüremiyorlar, alıcılar ise değerinin de altında vermek istiyorlar. Yaklaşık % 20, hatta 30 gibi bir reel alım/satım fiyat farkı oluştuğunu tahmin ediyorum. Satışların duraklamasının bir başka etkisi de bu.
  • Ancak bu duraklama geçici çünkü gerek talep gerekse fiyatlar dibe vurdular, insanların konut ihtiyacı devam ediyor, bu ihtiyacı erteliyorlar, kiralar artmaya başladı, u da yanında satışları da getirecek.

 

 

KONJÖKTÜREL ETKİ

 

  • Gayrimenkul piyasalarının durumunda sadece ekonomik sebepler değil konjonktürün de büyük etkisi olduğunu düşünüyorum, şöyle ki;
  • 1999 depreminden sonra aşırı ivmelenen gayrimenkul sektörü; inanılmaz bir gelişme gösterdi. Neredeyse tüm projeler, AVM ler ve plazalar bu 19 yıllık dönemde yapıldı.
  • Markalı gayrimenkul zincirleri ve starları bu dönemde büyüdü. Alan, satan, geliştiren, üreten herkes büyük paralar kazandı. Kurumsal emlak ofislerinin sayısı 1.000 e yaklaştı.
  • OECD verilerine göre 2010 dan bu yana konut fiyatlarının en çok yükseldiği ülke % 107 nominal artış ile Türkiye oldu. OECD ortalaması ise % 25 ile bunun ¼ ü kadar.

 

Bu fiyat artışlarının analizini yaptığımda şunları görüyorum;

 

1.- 1999 yılından başlayan dönemde ekonomi oldukça oturduğundan ve dövizde oynamalar minimuma indiğinden, hatta bazı yıllar döviz artışı negatif olduğundan ve faiz oranları neredeyse enflasyonun çok az üzerinde kaldığından dolayı parası olan bir kitle gayrimenkul satın alıp kiraya verme yöntemini bir yatırım aracı olarak kullanmaya başladı.

2.- O dönemde kira gelirinin yanı sıra gayrimenkul fiyatlarının da sürekli artması bu yatırımcı kitlenin faizin çok üzerinde bir rant elde etmesini sağladı

3-. Lansman öncesi fiyat ile proje bittiği zamanki fiyat arasında % 30 dan fazla bir fiyat farkı      oluşması, temelden (henüz yapmadan) satmanın cazip bir yöntemi oldu.

4.- Türkiye’nin nüfus artış hızının % 1,5 larda, ancak şehirleşme oranının % 5 lerde olması           talebi hep canlı tuttu

5.- Kredi faizlerinin düşük, vadelerinin yüksek olması, kira/ödenen taksit farkını düşürerek        ekstra bir talep yarattı ve konut satın alma yaşını aşağılara çekti.

6.- Bir süre sonra bu talebin duracağının farkında olan büyük firmalar fiyatı düşük, talebi canlı                 tutabilmek için önce 2+1, sonra 1+1, son dönemde ise kanunla yasaklanan 1+0 tabir edilen               25 m2 lik adı konut olan odalar inşa ederek genç kitleye pazarladılar

7.- Yatırım amacı ile Türkiye pazarı yetmeyince Arap dünyasına da konut pazarlanmaya              başlandı.

 

Bu trendin artık durduğunu ve konjonktürün yeni bir seviyeye geçmesi gerektiğini görmek zor değil, Şöyle ki;

 

  • Tahminime göre ülkede konut ihtiyacı reel rakamlarla 80-90.000 civarında, satılan konut sayısı ise 100.000, azı aylarda ise 120.000. Yaklaşık % 20 gibi ihtiyaç harici bir yatırım amacı ile satın alma olduğunu tahmin ediyorum.
  • Yeni konjonktürün 90.000 de oluşmaya çalışması mevcut fiyat skalalarını altüst edecek nitelikte. İnşaat maliyetleri % 20 den fazla artarken satış fiyatları artmadığı için müteahhitler satsalar da krize girecekler satmasalar da.
  • Bu dönemde zora girecek inşaat firmalarının olması kaçınılmaz
  • İkinci el konut satanlar da geçen yıl fiyatlarının altına satmak istemedikleri için bekleme trendinde devam ediyorlar, okazyonlar oluşmuş durumda ve parası olanlar için çok güzel yatırım fırsatları var
  • Ataşehir, Bağdat Caddesi gibi yoğun yapılaşma olan arterlerde kira/satın alma oranları 36 yılları bulmuş durumda. Türkiye ortalaması 16 yıl, İstanbul ortalaması ise 21 yıl. Bu bile bize ne kadar yüksek fiyat skalası olduğunu söylüyor.
  • Yukarıda yazdığım yüksek kira/satın alma oranının bir diğer nedeni ise büyük markalı projelerin, arsa yakaladıkları bir semtte yoğun bir yapılaşma sürecine girmesi ve o bölgeye başka bölgelerden alıcılar çekmeye çalışması.
  • Örneğin Maslak 1453, Örneğin Ataşehir nüfusu 100 birim ise ve normal ihtiyacı yıllık 10 birim ise, o bölgede arsa müsait liginden dolayı 200 birim konut yapılınca Bakırköy de ev arayan bir kişiye de Ataşehir de konut satılmaya çalışılıyor

 

Birlikte göreceğiz, ancak önümüzdeki on yıl içerisinde değişmesi gereken noktalar bana göre şu şekilde;

 

  • Henüz tam anlamı ile oturmamış olan 1+0 ve 1+1 trendinin sonsuza kadar devam edeceğini düşünmüyorum. Bu dairelerde aileler yaşayamaz. Bu dairelere talep durabilir, hatta tersine talep oluşabilir, bu da sektörü yeni bir normalleşmeye iter çünkü fiyat artışı gelmesi gerekir.
  • 000 konut civarında oluşacak ve sadece ihtiyaç sahiplerine konut sağlayacak olan sektör, bu şartlarda İstanbul/Ankara/İzmir de büyük sayıda yeni konut üretemez, küçük çaplarda daha yaygın ve yoğun projelere dönmek ve diğer şehirlerde, yeni yaratılacak uydu kentlerde yaşam oluşmak durumunda kalabilir.
  • Bu da inşaat firmalarının tüm iş modellerini değiştirmeleri anlamına gelecektir. Daha küçük adetlerde ama daha yaygın ve Türkiye çapında inşaatlar yapılmaya başlanması bizim türümüzde zincir zincirlere olan ihtiyaçlarının artmasını yanında getirecektir.
  • Kentsel dönüşüm, müteahhit iştahının azalması sebebi ile eski hızını yitirebilir
  • 2018 yılı en azından seçimlere kadar zayıf geçecek gibi görünüyor. Temmuz, Ağustos, Eylül ayları da satışların zayıf olduğu aylar olmasına rağmen gerek alınan önlemler, gerek seçim sonrası rahatlama dönemi olması, gerekse alım için fiyatların oldukça cazip hale gelmesi dolayısı ile bana göre oldukça hareketli geçecek
  • Satın alma için bu tür konjonktür fırsatları, 10-20 yılda bir oluşuyor, yatırımcıların kaçırmaması gereken bir dönem. Bekleyip sonuçları hep birlikte göreceğiz

 

 

Gayrimenkul Ofislerinin, Danışmanlarının Durumu ;

 

  • Bu dönem; yatırımcıların çekilmesi, siyasal belirsizlikler nedeni ile lüks konut talebinin duraklaması, döviz kurlarının geldiği yerler ve fiyat karmaşaları sebebi gibi yukarıda yazdığımız nedenler yüzünden tam bir durgunluk dönemi oldu
  • Seçim sonrası gelen yaz dönemi ve bayram nedeniyle piyasaların yine sakin geçmesi muhtemel
  • Özellikle seçimlerden sonra kur artışlarının getireceği enerji fiyatları artışı ve amlar piyasaları harekete geçirecektir.
  • Piyasaların eylülde ufaktan başlayıp ekim gibi açılacağını düşünüyorum.
  • Ancak yukarıda anlattığım konjonktürel etkiden dolayı piyasaların uzun bir süre eski hızına gelebileceğini düşünmüyorum
  • Ofisler, maliyetlerini olabildiğince kısmalı, kiralarını düşürtme yoluna gitmeli, daha uygun kiralı yerler aramalı, yer değişikliği dair tüm önlemleri gözden geçirmeliler.
  • ikinci el satılık-kiralık daha uygun fiyatlı konutları da portföylerine ekleyerek az da olsa biraz daha akar sağlamaya çalışmalılar
  • Danışmanlar, moral bozmadan sahaya daha çok inmeli, satıcılar ile daha yakın iletişim kurmalı, portföy/görüşme/arama sayılarını eskisine göre birkaç misline çıkartmalılar

 

Özhan Atalay

Karlılık ve Verimlilik Danışmanı

www.donusumyonetimi.com

Emlakhaberi.com Genel Yayın Yönetmeni ve Editörü Gayrimenkul Sektörüyle ilgili 25 yılı aşkın süredir sektörün içinde biri olarak her zaman doğru ve yatırıma yönelik bilgileri siz okuyucularımızla paylaşıyoruz.

Devamını oku
Yorum Yaz

Yorum Yaz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

SEKTÖREL HABERLER

Bu yıl küresel çelik talebi 3.9 artacak

Yayınlanma tarihi

-

Dünya Çelik Birliği (WorldSteel) raporunda, gelişmiş ülkelerde yatırımların artması ve gelişmekte olan ekonomilerdeki iyileşme dolayısıyla küresel çelik talebinde bu yıl yüzde 3,9 ve gelecek yıl için de yüzde 1,4 artış öngörülürken, küresel ticaret ihtilaflarının sektörün görünümünde belirsizliğe neden olduğu bildirildi.

Küresel çelik üretiminin yüzde 85’ini temsil eden Dünya Çelik Birliği (WorldSteel) ekim ayına ilişkin küresel çelik talebi kısa vadeli görünüm raporunu yayınlandı. Buna göre, küresel çelik talebi bu yıl 1 milyar 658 milyon tona yükselecek. Birlik, gelecek yıl da talebin yüzde 1,4 artarak 1 milyar 681,2 milyon ton olmasını bekliyor. Birliğin raporunda gelişmiş ekonomilerdeki yatırımların artmasının ve gelişmekte olan ekonomilerde iyileşmenin küresel çelik talebini desteklediği ifade edildi.

Raporda, geçen yıl çelik talebini destekleyen güçlü yanların bu yılda devam ettiği hatırlatılırken, risklerin ise arttığı uyarısı yapıldı. Bu riskler, artan küresel ticaret ihtilaflar ve kur hareketlerinin belirsizliği olarak açıklanırken, ABD ve AB’deki merkez bankaları tarafından uygulanan para politikalarının normalleşmesinin gelişmekte olan ekonomilerin para birimlerini etkilediği belirtildi.

Çin’in çelik talebinin bu yıl reel olarak yüzde 2 büyümesi, 2019’da değişmeyerek aynı seviyede kalmasının beklendiği ifade edilen raporda, ABD’nin çelik talebinin de bu yıl yüzde 2,3 artacağı, gelecek yıl ise yüzde 1,3 düşeceği öngörüsüne yer verildi.

Birlik, gelişmiş ülkelerde çelik talebinin bu yıl yüzde 1 artacağı, gelecek yıl bunun yüzde 1,2 yükseleceği tahmininde bulundu. Çin hariç gelişmekte olan ekonomilerin çelik talebinin ise bu yıl yüzde 3,2 ve gelecek yıl yüzde 3,9 büyümesi bekleniyor.

Türkiye’nin çelik talebinin Türk lirasının değer kaybetmesinden dolayı 2018’de yüzde 2,3 daralması öngörülen raporda, gelecek yıl ise hükümetin aldığı istikrar tedbirlerinin etkisiyle talebin iyileşerek yüzde 1,5 yükselmesinin beklendiği ifade edildi.

Devamını oku

Dekorasyon ve Mimari

Orka Modena İle Minimal Ve Modern…

Yayınlanma tarihi

-

Banyosunda minimal ve modern bir etki yaratmak isteyenler için SILVER COLLECTION ürün sınıfında bulunan MODENA, mat lake gövde, kapak ve çekmeceleri ve seramik lavabosu ile sade ve şık bir görünüm sunuyor.

Yavaş kapanan frenli mekanizmalı tam açılır çekmeceleri ve ekolojik aynası ile pratik bir kullanım vaad eden MODENA, 40 cm ölçüsünde asma üst dolabı ve 40 cm ölçüsünde ayaklı alt boy dolabı ile işlevsel bir saklama alanı sağlıyor. MODENA, 80 cm ve 100 cm ölçülerinde Mat Cappucino Lake ve Mat Beyaz Lake olmak üzere iki rengi ile 2018 ORKA Banyo Koleksiyonu’nda yer alıyor.



Banyo mobilyaları sektörünün lider markası ORKA Banyo, yılların tecrübesine dayanan profesyonel işçiliği sıra dışı tasarım gücü ile birleştirerek hızlı ve pratik çözümler sunuyor. 20 yılı aşkın tecrübesini uzman kadrosu ile tasarım gücüne yansıtan ORKA Banyo’nun ürünleri 26.yılında tüm Türkiye’de 300’den fazla satış noktası ile 5 milyondan fazla evde ve 50’den fazla ülkede tüketiciyle buluşuyor…

 

www.orkabanyo.com

Devamını oku

SEKTÖREL HABERLER

Eminevim’den Yerel Kalkınma Sempozyumu

Yayınlanma tarihi

-

Sektöründe başarılı çalışanlar ile akademisyenleri bir araya getirecek olan Yerel Kalkınma Sempozyumu 18-19 Ekim 2018 tarihleri arasında Bolu Abant İzzet Baysal Üniversitesi’nin ev sahipliğinde ve Eminevim’in destekleriyle Bolu’da gerçekleşecek.

Ülkemiz insanını faizsiz ve her bütçeye uygun taksitlerle ev ve araç sahibi yapan Eminevim, düzenlediği akademik etkinlikler ile de dikkat çekiyor. Eminevim’in sponsorluğunda gerçekleştirilecek olan sempozyum 18 ve 19 Ekim tarihleri arasında iki gün boyunca Bolu’da devam edecek.



Eminevim elbirliği finans sisteminin kurucusu Emin Üstün, memleketi Bolu’dan başlayarak yerelde kalkınma ve yerelin kalkınmasına yönelik nasıl çalışmalar yapılabileceği üzerine görüş alışverişinde bulunmak amacıyla düzenlenecek olan yerel kalkınma çalışmalarına da öncülük ediyor. Emin Grup Yönetim Kurulu Başkanı Emin Üstün’ün teşvikleriyle başlatılan çalışmanın Bolu’da düzenlenen ilk sempozyumun organizasyonunu Bolu AİBÜ üstlendi. Bu anlamda yerelde; üniversite, belediye ve ülkemizin saygın üniversitelerinden fikir desteği ve işbirliği ile Bolu Valiliği, Bolu Belediyesi, Bolu Ticaret ve Sanayi Odası ile Bolu Abant İzzet Baysal Üniversitesi ev sahipliğinde İstanbul Medeniyet Üniversitesi, Maltepe Üniversitesi ve Üsküdar Üniversitesi katkılarıyla, Eminevim’in sponsorluğunda Yerel Kalkınma Sempozyumu düzenleniyor.

Sektöründe çalışanlar ile akademisyenleri bir araya getirecek olan Bolu YEKAS 2018’de; turizm, finans, girişimcilik, hayvancılık, işletme, lojistik, maliye, pazarlama, tarım, ekonomi ve yönetimi gibi pek çok önemli konularda istişarelerde bulunulacak.

Çeşitli üniversitelerden katılımcıların da yer alacağı uluslararası sempozyumda iş adamları ile akademisyenlerin bir araya geleceği bu etkinlikte ortak çalışma alanlarının ortaya çıkartılıp, böylelikle sinerji oluşturan çok sayıda işbirliğinin de doğacağı düşünülüyor.

Sempozyumun, süreç içerisinde kendine özgü bir yapı geliştirerek, özellikle, gelecek kuşak araştırmacıların geri bildirim alma ve küresel akademik yayın alanına yönelik yetkinlikler geliştirme noktasında da fayda sağlayacağı bekleniyor.

Devamını oku

POPÜLER EMLAK HABERLERİ