Emlak RehberiEmlak Terimleri

Arsa Payı Düzeltme Davası

Kat Mülkiyeti Nedir başlıklı yazıdan da detaylı şekilde okunabileceği üzere (ofis, daire, dükkan vb) her bağımsız bölüm maliki, aynı zamanda binanın inşa edildiği arsa üzerinde belirli bir paya sahiptir.

Bu payların bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı şekilde dağıtılması gerekiyor olup buradaki bir yanlışlık, orta ve uzun vadede birtakım sorunlara yol açabilecektir. Örneğin 10 daireli bir apartmanda, tüm dairelerin eşit arsa payına sahip olması, hakkaniyete aykırı olabilecektir zira her daire aynı değere sahip değildir.

Yahut binanın inşa aşamasında müteahhit, kendisine düşecek bölümlerin arsa payını daha yüksek şekilde ayarlamış olabilir. Böyle durumlarda gerek binanın yönetimi esnasında gerekse de binanın yıkımı sonrasındaki dönemlerde sıkıntılar yaşanabilecektir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Neden açılır?

Binanın Yönetimi: Kat mülkiyeti rejimi uygulanan yapılarda ana gayrimenkulün yönetimi, maliklerin sahip olduğu arsa payına göre gerçekleştirilmektedir. Arsa payının adil şekilde dağıtılmamış olması yönetimde sahip olunacak yetkinin de adil olmamasına neden olacaktır. Binanın Yıkımı Sonrası: Kat mülkiyeti rejimi uygulanan bina ömrünü doldurduktan sonra (veya deprem olduğunda / kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında) yıkılarak yeniden inşası gündeme gelecektir.

Böyle durumlarda (daire, dükkan vb) bağımsız bölüm sahipleri yıkımdan sonra arsa üzerinde “arsa payları” oranında hak sahibi olacakları için gerek arsanın satışı gerekse de yeniden inşa süreçlerinde bu orana göre hak sahibi olacaklardır. Örneğin inşa tarihinde 10 Milyon TL değere sahip olan bir binada 2 milyon TL’lik bir dükkâna sahip olunduğu durumu ele alalım. Eğer dükkânla ilişkili olan arsa payı %20’den azsa (örneğin %10’sa), yıkım sonrasında inşa edilecek yeni yapıda arsa payı oranında hak iddia edebileceği için %20’lik hakkını talep edemeyecektir.

Böyle bir durumda (faraza) ilgili dükkan sahibi yeni inşa edilecek apartmandan 4 daire alabilecekken 2 daire almak zorunda kalabilecektir.İlave Katlarda Hak Sahipliği: Yukarıdaki duruma benzer şekilde ilave çıkılacak katlarda (yahut yapılacak sair inşaatlarda) herkes arsa payına göre hak kazanacaktır. Kentsel Dönüşüm: Bilindiği üzere kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin karar alabilmesi için (arsa payı açısından) 2/3 çoğunluğa ulaşmaları gerekmektedir.

Eğer arsa paylarının dağılımında bir adaletsizlik varsa, bu durumda da arsa payının düzeltilmesi davası açılabilecek olup daha detaylı bilgi için Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme Davasıbaşlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Ortak Yerlerden Faydalanma Hakkı: Kat malikleri (garaj, depo, bodrum, teras vb) ortak alanlarda, arsa paylarına oranla hak sahibi olacaklardır. Benzer şekilde birtakım ortak giderlere de arsa payı oranında katılmaları gerekmektedir. Sigorta: Binada yapılacak sigortalarda gerek prim ödemesi gerekse de (kaza gerçekleştiğinde) sigorta şirketinden alınacak ödemelerde hesaplama, arsa payına oranlı şekilde yapılacaktır.

Dava İçin Kimler Başvurabilir?

Arsa payının düzeltilmesi davalarında zarara uğradığı iddiasında olan her kat maliki dava açma hakkına sahip olacaktır. Benzer şekilde (kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi) her kat irtifakı sahibi de yasal yollara başvurabilecektir. Ancak Yargıtay kararları uyarınca arsa paylarının bölünmesinde / tapuya tescilinde bizzat katılım sağlamış kat maliklerinin (veya kat irtifakı sahiplerinin) arsa payı düzeltme davası açamayacağını belirtmek gerekir.

Dava Açmak İçin Hangi Şartların Gerçekleşmesi Gerekecektir?

Bu davanın açılmasındaki en kritik nokta arsa paylarının inşaatın tamamlanma tarihi itibariyle adil şekilde paylaştırılmadığının ispat edilmesidir. Dolayısıyla dairede / dükkânda sonradan meydana gelen değer artışları sebebiyle arsa payının düzeltilmesi talep edilemeyecektir. Bu noktada (hesaplamaların inşaat tamamlanma tarihine göre yapılacağı göz önünde bulundurulduğunda) en kritik meselenin ispat zorluğu olduğu aşikardır. Zira somut verilerle desteklenmeyen taleplerin reddedileceğinden şüphe yoktur. Bu doğrultuda dava açarken inşaatın tamamlanma tarihi itibariyle aşağıdaki hususlara göre arsa payının orantısız şekilde dağıtıldığının ispat edilmesi gerekecektir:

  • Bağımsız bölümlerin cinsi, (Ofis mi, daire mi, dükkân mı)
  • Bulunduğu kat,
  • Yüzölçümü
  • Aydınlanması, Güneş görüp görmediği,
  • Cephesi / manzarası,
  • Isınma sistemi,
  • Rüzgârdan ve diğer dış etkenlerden nasıl etkilendiği

Davanın açılması için herhangi bir kısıtlayıcı zamanaşımı öngörülmemektedir. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Kaynak: Gayrimenkul Hukuk / Bilal Karakaş

Oylamaya Katılın:
0 / 0

Etiketler

Kadir Özel

Emlakhaberi.com Genel Yayın Yönetmeni ve Editörü Gayrimenkul Sektörüyle ilgili 25 yılı aşkın süredir sektörün içinde biri olarak her zaman doğru ve yatırıma yönelik bilgileri siz okuyucularımızla paylaşıyoruz.

İlgili Haberler

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu
Kapalı
Kapalı

Reklam Engelleyici Algılandı

Lütfen reklam engelleyiciyi devre dışı bırakarak bizi desteklemeyi düşünün