İstanbul en yüksek talebi görürken, ardından İzmir, Kocaeli, Sakarya, Ankara, Mersin, Gaziantep ve Şanlıurfa geliyor. Türkiye’de depo kira değerleri, İstanbul’da 300 TL /m² ile 400 TL /m² Kocaeli’de 200 TL/m² ila 350 TL /m² ve İzmir'de ise 100 TL/m² ile 220 TL/m² arasında konum ve özelliğine değişiyor.
Depo yatırımları genellikle lojistik açıdan avantajlı, sanayi bölgelerine ve tüketim merkezlerine yakın alanlarda yoğunlaşıyor. Bölgeleri inceleyen EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, “Marmara bölgesi özelinde İstanbul, Türkiye’nin en büyük ticaret ve lojistik merkezi olması nedeniyle depo yatırımları için yüksek talep görüyor. Avrupa Yakası'nda Hadımköy, Başakşehir ve Esenyurt; Anadolu Yakası'nda Tuzla, Gebze ve Kartal ön planda.” dedi.
Bursa ve Balıkesir’de talep artıyor
İstanbul’a yakınlığı ve sanayi bölgeleri ile öne çıkan diğer illeri Kocaeli ve Sakarya olarak sıralayan Balsarı, “Bu şehirlerde lojistik merkezlerin artmasıyla depo yatırımları cazip hale geldi. Bursa’da ise otomotiv ve tekstil sektöründeki yoğunluk depo yatırımlarını teşvik etmektedir. Balıkesir ilinde ise özellikle son yıllarda Bandırma Limanı ve İstanbul-İzmir Otoyolu’nun etkisiyle depo talebi artış gösteriyor.
Ege’de ilk göze çarpan İzmir
Ege bölgesinde en göze çarpan il İzmir. Bu bölge özelinde Aliağa ve Torbalı gibi sanayi bölgelerine yakınlık, deniz ticaretinin yoğunluğu, limanlara erişim ve tarımsal ürünlerin depolanması için talep artışı yaratmaktadır. Ayrıca yine Ege bölgesi içindeki Manisa ilinin sanayi bölgeleri ve İzmir’e yakınlığı nedeniyle depo yatırımları için tercih edildiği görülmektedir. İç Anadolu Bölgesi’nde ise Ankara ‘nın Türkiye’nin merkezi konumunda olması ve ticari hareketlilik nedeniyle depo yatırımları için önemli bir nokta olduğunu görüyoruz. Ayrıca, sanayi bölgelerine yakınlık ve lojistik bağlantılar Ankara’yı cazip hale getiriyor. Bununla birlikte yine İç Anadolu bölgesinde gıda ve tarım ürünlerinin depolanması, lojistik merkez projelerinin artması nedeniyle depo yatırımları için Konya ili tercih edilmektedir.
Gaziantep ve Şanlıurfa bölgenin öncüsü
Güneydoğu Anadolu bölgesi genelinde bu bölgenin yükünü çeken illerin başında Gaziantep ve Şanlıurfa gelmektedir. Bölgenin ihracat hacmi, sanayi ve tarım ürünlerinin lojistiği için depolama alanlarına talep yaratmaktadır. Ayrıca deniz ile bağlantı açısından Mersin ve Adana (Akdeniz Bölgesi ile bağlantılı) ve Mersin Limanı çevresinde lojistik faaliyetlerin artması depo yatırımlarını cazip hale getirdiğini görüyoruz. Türkiye‘nin kuzeyine baktığımızda ise bu konuda Samsun ve Trabzon öne çıkmaktadır. Karadeniz‘ e kıyısı olan bu şehirlerin liman ticareti ve tarımsal ürünlerin depolanması açısından önemi büyüktür.” şeklinde konuştu.
Depo kiraları ve arsa maliyetleri nasıl bir seyir izliyor?
Türkiye’de depo kira değerleri hakkında da bilgiler veren Balsarı, “Türkiye’de depo kira değerleri, lokasyona, deponun özelliklerine ve sektörel talebe göre önemli ölçüde değişiklik göstermektedir. Genel olarak büyük şehirlerde ve lojistik merkezlere yakın alanlarda daha yüksek kira bedelleri görülmektedir. Depo kiraları, e-ticaretin büyümesi, lojistik sektörü talebinin artması ve modern depolara olan ihtiyacın çoğalması nedeniyle sürekli artış göstermektedir. Özellikle İstanbul, Kocaeli, İzmir ve Ankara gibi büyük şehirlerde prime lokasyonlarda ki depo kiraları daha hızlı yükselmektedir. Özellikle sanayi ve lojistik merkezlere yakınlık fiyatları oldukça etkiliyor.
Bununla birlikte özellikli diyebileceğimiz depolar için, örneğin soğuk hava depoları, yüksek tavanlı ve geniş alanlı modern depolar, eski tip depolara göre daha yüksek kiralarla talep görmektedir. Bölge özelinde kira rakamlarına genel olarak baktığımızda, bölgelerin lojistik ve sanayi talepleri doğrultusunda fiyatların değiştiğini görüyoruz.
- İstanbul genelinde kira rakamları 300 TL /m² ile 400 TL /m² arasında değişmektedir.
- Kocaeli bölgesinde (Gebze, Dilovası) 200 TL/m² ila 350 TL /m² arasında değişmektedir.
- Bursa bölgesinde 200 TL/m² ila 300 TL /m² arasında değişebilmektedir.
- İzmir - Manisa bölgesinde 100 TL/m² ile 220 TL/m² arasında konum ve özelliğine göre kiralar görülmektedir.
Depo yatırımlarında arsa maliyetleri ise, konuma ve altyapıya göre değişiklik göstermektedir. Sanayi ve lojistik merkezlerine yakın bölgelerde talep yüksek olduğu için maliyetler artarken, bu lokasyonlar lojistik avantaj sağlar. Şehir merkezine uzak kırsal alanlarda maliyetler daha düşük olmasına rağmen, altyapı eksiklikleri yatırım maliyetlerini artırabilir. Yeni otoyol, demiryolu ve liman projelerine yakın arsalarda fiyatlar hızla yükselmektedir. Marmara Bölgesi'nde maliyetler oldukça yüksekken, Ege ve İç Anadolu bölgeleri daha uygun alternatifler sunar. Ancak imar durumu ve izin süreçleri de toplam maliyet üzerinde önemli bir etkiye sahiptir. Bu nedenle, doğru lokasyon seçimi hem maliyet hem de operasyonel avantaj açısından kritik öneme sahip.” diyerek sözlerini bitirdi.
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 26 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye'nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür. 2024 senesinde Boston Brand Research&Media tarafından “Best Real Estate Advisor, Turkey 2024 ödülüne layık görülmüştür.
EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.
