Kiracısına yeterli artış yapamayan bazı ev sahipleri için 5 yıl süresi doluyor. 2020 yılında kira sözleşmesi yapanlar 2025 yılında ‘kira tespit davası’ açabilecekler.
Hepimizin bildiği gibi son yıllarda vatandaşın gündemindeki en önemli sorunlardan biri kiralar ve kira artışları. Ev sahibi ve kiracı kavgaları tükenmek bilmedi, kiracıları korumak amacıyla zam sınırı uygulaması devreye girmişti. Haziran 2022 - Temmuz 2024 döneminde uygulanan yüzde 25 zam sınırı ile anlaşmazlıklar büyüdü, kira davalarında patlama yaşanmıştı.
Yüzde 25 zam oranını yeterli bulmayan ev sahipleri kira tespit davası açma yoluna gitti. Bu yolla, ‘Kiram piyasa değerinin çok altında kaldı yeniden belirlensin’ dedi. Ancak bu dava için en temel şart ‘kiracının 5 yılı doldurması’. 5 yıl süresi dolmadığı için dava açamayanlar ise bugünlerde dava için gün sayıyor.
2025 yılı tespit davalarının arttığı bir dönem olacak gibi görünüyor.
Enflasyon verisi ile TÜFE 12 ay ortalaması arasında 14-15 puanlık bir fark var. Kirada zam oranını göstere TÜFE ortalaması daha yüksek. Yani 2024 yılında kiralanan bir daireye TÜFE ortalamasına göre yapılan zamda rayiç kira bedellerinin üzerinde kalıyor. Bu durum, özellikle yenileme dönemi gelen konutlarda 2 yıl boyunca yüzde 25 kuralına maruz bırakılan ev sahipleri için bir nefes alma durumu oluşturdu. Ancak yine de ciddi bir gelir kaybı oluştuğu için ev sahipleri açısından asıl beklenti kira tespit davaları oldu.
Kira Tespit Davası Süreci
Kiracınız 5 yılı doldurduysa, dava açmadan önce arabulucuya yönlendiriliyorsunuz. Taraflar arabulucuda anlaşamaz ise eğer dava süreci başlıyor.
Peki 5 Yıl Süresi Nasıl Belirlenir
5 yıl kiracının mevcut kira sözleşmesinin yenilenmesi ve güncellenmesi için temel bir tarih aralığıdır.
Öncelikle, 5 yılın başlangıcı sözleşmenin ilk tarihten itibaren hesaplanır. Yani kiralama işleminin yapıldığı tarih, bu süreyi başlatır. Kiracının ilk sözleşmesinin tarihinden itibaren 5 yıl dolması durumunda, kiracı veya mülk sahibi kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açabilir.
Kiracının o tarihe dek ödediği kira bedelinin ne şekilde tespit edileceği ile yakından ilgilidir.
Bu süreç içinde, mevcut kira bedeli, bölgedeki güncel rayiç bedelle karşılaştırılır. Rayiç bedel, genellikle yerel emlak piyasası verileriyle belirlenir. Yani, benzer özelliklere sahip dairelerin kiraları göz önünde bulundurularak, ölçüm yapılır. Ancak, yalnızca piyasa değeri değil, aynı zamanda bölgede yapılan inşaatlar, sosyal olanaklar ve piyasa koşulları gibi faktörler de göz önünde bulundurulmalıdır.
Bunun yanı sıra, daha önceki dönemlerde yapılan yıllık zam oranları da önemli bir rol oynamaktadır. Eğer kiracı, kirayı belirlenen zam oranlarına uygun bir şekilde artırmışsa, bu durum haklı bir artış olarak kabul edilir. Fakat, kiracının bu artışları reddetmesi durumunda, taraflar mahkemeye başvurarak durumu tespit ettirebilirler.
Son olarak, 5 yıllık süre dolduğunda, kiracının herhangi bir şekilde mevcut kira bedeline itiraz etmemiş olması durumunda, kiracı yeni kira bedelini kabul etmek zorunda kalır. Bu sebeple, her iki tarafında haklarını savunabilmesi adına süreçlerin düzenli bir şekilde yürütülmesi teşvik edilmektedir. Kira tespit sürecinde dikkatli ve planlı hareket etmek, bir sonraki yıllarda doğabilecek sorunların önlenmesine de yardımcı olacaktır.
Dava sürecinde bilirkişilerce bölge rayiç kiraları inceleniyor, yerinde keşifler yapılıyor ve mahkemede yeni bir kira bedeli belirleniyor.
Eski kiracılar için belirlenen rakam üzerinden bir hakkaniyet indirimi de uygulanıyor.
Yani ev sahibinin talep ettiği rakam ya da bölge ortalaması aynen geçerli olmuyor.
Taraflar karara itiraz edebiliyor. İstinaf sonrası karar kesinleşince yeni kira bedeli üzerinden ödeme gerçekleşiyor.
Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle.
Samet Hızalan
