Takip Edin

Emlak Rehberi

Kat Malikleri Genel Kurul Toplantısı ve Karar Alma Bilgisi

Yayınlanma tarihi

-

Kat maliklerinin apartmanda / sitede yaşanan sorunları görüştüğü Kat Malikleri Kurulu toplantılarında kararların nasıl alındığı, uygulamada en çok merak edilen sorulardan birisidir. Bu yazımızda da toplantının yapılması, oy hakkı, toplantıda oy birliği / oy çokluğu aranan haller ayrıntılı olarak irdelenecektir.

 Kat MalikleriKurulu’nun nasıl oluştuğu, yetkileri, toplantı zamanı ve davet usulü hakkında ayrıntılı bilgi için Kat Malikleri Genel Kurulunun Toplantı Usulü Ve Yetkileri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Toplantının Yapılması

Toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıdır. Dolayısıyla, çifte çoğunluk aranır. Bu kapsamda örneğin 9 kat malikinin (eşit arsa payı olan) 20 daire sahibi olduğu bir binada, toplantıya en az 5 kişi katılmalı, bu kişilerin sahip olduğu dairelere ait arsa paylarının toplamı ise %50’yi aşmalıdır.

Birinci toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı ilk çağrıda belirtilir.İkinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır.

Toplantı yeter sayısı olmadığından ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantıda çifte çoğunluk aranmayacak olup yalnızca katılanlarla toplantı yapılacaktır. Karar alınabilmesi içinse katılanların salt çoğunluğunun oyu gerekecektir.

Bu doğrultuda örneğin 20 kat malikinin bulunduğu bir binada5 daire sahibi toplantıya katılmışsa 3 daire sahibinin onayı ile karar alınabilecektir.

Oy Hakkı ve Karar Yeter Sayısı

Her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır. Fakat birden fazla bağımsız bölüme sahip malikin oyu, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Dolayısıyla 5 daireye sahip olan bir kişi 5 oy hakkına sahip olacaktır. Ancak örneğin daire sayısının 9 olduğu bir durumda ilgili kişinin sahip olduğu oy üçü geçemeyecektir.

Kararlar, kat maliklerinin sayı itibariyle çoğunluğuyla yani oy çokluğu ile alınacaktır.

Kat maliki, bizzat oy kullanabileceği gibi, oy kullanmada temsilci / vekil de atayabilir.

Alınacak kararın doğrudan doğruya ilgilendirdiği bir kat maliki, toplantıya katılabilecek ancak oy kullanamayacaktır. Bu kapsamda altı dükkan olan bir apartmanda dükkan sahibinin depoyu kullanıp kullanamayacağına ilişkin yapılan bir toplantıda dükkan sahibi oy kullanamayacaktır.

Genel kurul kararları, sayfaları noterce onaylanmış bir deftere kat maliklerinin imzasıyla kaydedilecektir. Karara muhalif kalanlar ise sebebini belirterek imzalamalıdır.

Kararlar, bütün kat maliklerini, bunların külli ve cüz’i haleflerini, yönetici ve denetçiyi bağlar. Dolayısıyla örneğin bir kiracı, toplantıya katılmayan bir kat maliki yahut toplantıdan sonra daire satın alan kişi (hukuka aykırı olmadığı sürece) toplantı sonuçlarının kendisini bağlamayacağını öne süremeyecektir.

Oy birliğiyle AlınmasıGereken Kararlar

Meskenin; eğlence, toplantı yeri, gıda, beslenme yeri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri veya çarşı gibi yer haline getirilmesi

Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi ana taşınmazla ilgili tasarruf işlemleri

Ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri

Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm eklenmesi (örneğin kat çıkılması). Bu kapsamda ilave edilecek bağımsız bölümlerin nitelikleri ve sahip olacakları arsa payları da oybirliğiyle tespit edilecektir.

Yeni bağımsız bölüm ilavesi kararından sonra tapu memurunun önünde yapılacak resmi senetle kat irtifakı kurulacak ve bütün bağımsız bölümlerin irtifaklar hanesine tescil edilecektir. Yeni bağımsız bölüm eklenmesi kararında olumlu oy kullanıp buna ortak olmak istemeyen kat malikine azalan payları oranında ödeme yapılacak ve bu durum resmi senette belirtilecektir.

Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı açısından oybirliğiyle karar vermesi gerekmektedir. Muvafakat etmeyen kat malikleri hakkında dava açılabilecektir.

Beşte Dört Çoğunluk Aranan Hal

Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekecektir.

Sayı ve Arsa Payı Çokluğu Aranan Haller

Ortak yerlerden faydalanmayı daha düzgün, rahat ve kolay hale getirecek veya elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilavelerin yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar almaları gerekir.

Bu durumda masraflar yararlanma oranına göre ödenir. Yararlanamayanlardan bu masraflara katılmaları istenemez.

Çok masraflı veya lüks ise ya da herkesin yararlanabileceği yerlerde değilse, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, masraflar akatılmak zorunda değildir. Binanın bahçesine yüzme havuzu yapılması yahut üç katlı binaya asansör yapılması bu duruma örnek olarak gösterilebilir.

Ancak on katlı binaya asansör ilavesi doğal olarak lüks sayılmayacaktır. Ama zemin kattaki kişilerin masraflara katılmama hakkı gündeme gelebilecektir. Bu hususta bir uyuşmazlık yaşanması durumunda hâkim masraflara kimin katılacağına karar verecektir.

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme dönüştürülmesi veya tam tersi durumları, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karara bağlıdır. Bu konudaki masraflar arsa payı oranında paylaşılacaktır.

Yönetici atanması için de kat maliki sayısında ve arsa payında çoğunluk aranır.

Kaynak: gayrimenkul hukuk

Emlakhaberi.com Genel Yayın Yönetmeni ve Editörü Gayrimenkul Sektörüyle ilgili 25 yılı aşkın süredir sektörün içinde biri olarak her zaman doğru ve yatırıma yönelik bilgileri siz okuyucularımızla paylaşıyoruz.

Devamını oku
Yorum Yaz

Yorum Yaz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Emlak Rehberi

Ev sahibi hangi durumlarda kiracıyı çıkarabilir?

Yayınlanma tarihi

-

ev-sahibi-kiraci-iliskisi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi konuyla ilgili yapılan başvuru sonucunda verdiği kararda ev tahliyesi konusunda yaşanan karmaşaya noktayı koydu. Ev sahipleri ve kiracılar arasında zaman zaman evin tahliye edilmesi ile ilgili sorunlar yaşanıyor. Kendisi kiraya çıkmak zorunda kalan ev sahipleri, bunu gerekçe göstererek kendi evlerinde oturan kiracılarını çıkarıp çıkaramayacaklarını merak ediyor.

İşte Yargıtay’ın bu konuda verdiği karar:

KENDİ İHTİYACI DOĞAN EV SAHİBİ KİRACISINI ÇIKARABİLİR Mİ?
 
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu konuyla ilgili yapılan başvuru sonucunda verdiği kararda şöyle dedi:

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

İşte Bir Çok Konuda Bilgi Alacağınız Emlak Sözlüğü 

Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır.

Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” 
 
Buna göre gerçek ve zorunlu bir ihtiyaç durumunda devamlılık arz eden bir durum varsa, kiraya çıkma zorunluluğu doğan ev sahibi kiracısının evden çıkarabilir.

Devamını oku

Emlak Sektörü

Yargıtay’dan sözleşmesiz çalışan emlakçı için alınan karar

Yayınlanma tarihi

-

yetki-sozlesmesi-emlakci

Yargıtay, binlerce emlâkçı ve gayrimenkul danışmanını ilgilendiren bir karara imza attı. Yüksek Mahkeme, emlakçıyla satıcı arasındaki simsarlık anlaşmasının ancak yazılıysa geçerli olduğuna hükmetti. Bir emlakçı, arsa sahibiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak, dairelerin satılması için mutabakata vardı.

Ancak arsa sahibinin sözünde durmadığını gören emlâkçi soluğu mahkemede aldı. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde taşınmazının üzerine kat karşılığı daire yaptırılan arsa sahibinden davacı olan emlakçı, aracılık hizmetini yerine getirerek davalıya ait taşınmazla ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasını sağladığını öne sürdü.

Emlakçı, bu sözleşmede komisyon bedeli olarak bir daire verileceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek fazlaya dâir hakları saklı kalmak kaydıyla 10 bin TL’nin kanuni faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etti.

Davalı arsa sahibi ise, davanın müteahhit firmaya yöneltilmesi gerektiğini, husumet yönünden davanın reddi gerektiğini dile getirdi. Davalı, ihtilafın ticari dava olmaması sebebiyle mahkemenin görevli olmadığını, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin adi yazılı olduğunu ve sözleşmenin gerçekleşmediğini savunarak davanın reddini istedi.

Mahkeme, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre TBK 520/3 maddesi gereğince taşınmazlara dair simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli sayılamayacağına dikkat çekti. Kararda, davacı ile davalı arasında bu anlamda yapılmış yazılı bir sözleşme bulunmadığı, davacının adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı durumunda olmadığı hatırlatıldı.

Mahkeme, davacının sözleşmenin kurulmasında aracılık yapmış olsa bile kurulmuş geçerli bir sözleşme bulunmadığı gibi davacının tarafı olmadığı sözleşme ile kararlaştırılan ücreti isteyemeyeceği, bu sebeple de ücret talep hakkı doğmadığından davanın reddine karar verdi.

Kararı davacı temyiz etti. Devreye giren Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, ‘içtihat metni’ olacak bir karara imza attı. Delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığına dikkat çeken Daire, mahkeme kararını onadı. Emsâl kararla birlikte emlakçıların satıcıyla yaptığı sözlü simsarlık anlaşması geçerli sayılmayacak.

Devamını oku

Emlak Rehberi

Eve zarar veren kiracıya dava açılabilir mi?

Yayınlanma tarihi

-

yeni-evinize-tasinin

Evinizi sunduğunuz şekilde size bırakmayan kiracıdan değer kaybınızı hesaplayıp temin edebilirsiniz. Eğer kiracınıza ulaşamıyorsanız, oturduğu süre zarfında size ne kadar kira borcu olduğunu hesaplatıp icra takibi işlemi başlatabilirsiniz.

Kayaer Hukuk Bürosu ve Emlakhaberi.com’un Hukuk servisi danışmanı Av. Bilal Kayaer’in Emlak Haberi okuyucusunun sorduğu ”Kiracım eve hasar verip, kirayı ödemeden çıktı. Hukuki yaptırımda bulunabilirim?” sorusunu yanıtladı. 

Kiralık Ev Ararken Nelere Dikkat Edilir.

Kiracım eve hasar verip, kirayı ödemeden çıktı. Hakkında nasıl bir hukuki yaptırımda bulunabilirim?

Evinizi sunduğunuz şekilde size bırakmayan kiracı gayrimenkulun demirbaşlarına zarar vermiştir. Böyle bir durum karşısında değer kaybınızı hesaplattırıp, kiracınıza ulaşabiliyorsanız ondan temin etmeniz gerekmektedir. Oturduğu süre zarfında size ne kadar kira borcu olduğunu hesaplatıp icra takibi işlemi başlattığınızda ödemekle yükümlüdür.

Kiracı kira sözleşmesine itiraz ederek dava açarsa, bu durumda da itirazın iptali ile yanıt verebilirsiniz. Haksız bir şekilde size inkarda bulunuyorsa, ayrıca inkar tazminatı alma hakkınız da mevcut. Konutlarda yaşanan bu durum kıraç ve ev sahibi arasında etik tavra da uygun olmayan bir duruma dönüşüyor ne yazık ki. Yapılacak olan ihbar ve yaptırımlarla ortak noktada buluşmak gerektiğini vurgulamak gerek.

Devamını oku

Emlak Rehberi

Tapuda eksik beyan riskli olabilir

Yayınlanma tarihi

-

tapu

Ev alım satımlarında tapu harcı ödenmeden devir yapılmıyor. Tapu harçları yıl sonuna kadar binde 15 olarak uygulanacak. Tapu harcını yanlış beyanla eksik ödemenin cezası var. Ceza yememek için tapuda gerçek bedeli beyan edin.

Gayrimenkul alım-satımı sonrasında tapuda devir işlemi yapabilmek için tapu harcı ödemek gerekiyor. Tapu harçlarını, alıcı ve satıcılar ayrı ayrı ödüyor. Bu bedel ödenmeden devir işlemi de gerçekleşmiyor. Bu nedenle ev almak için yaptığınız hesaplara tapu masrafını da eklemeyi unutmayın. Posta’nın haberine göre normalde tapu harcı binde 20 olarak uygulanıyor. Ancak son yapılan vergi indirimleriyle bu oran binde 15’e indirildi. Buna göre alıcı ve satıcı ayrı ayrı yüzde 1.5 oranında harç ödeyecek. Bu avantaj 31 Aralık’a kadar devam edecek.

Nasıl hesaplanır?

Tapu harcını gayrimenkulün devir bedeli belirliyor. Örneğin 100 bin liralık bir ev aldınız/ sattınız, bu değerin yüzde 1.5’i hesaplanıyor. Buna göre alıcı da satıcı da 1500 lira (toplam 3 bin lira) harç ödüyor. Ayrıca sadece alıcı tarafından tapu döner sermaye harcının da ödenmesi gerekiyor. Bu yıl döner sermaye bedeli 128 lira ve ilave hizmet bedeli 17.50 lira olmak üzere toplamda 145.50 lira olarak uygulanıyor.

Nereye ödenir?

Tapu harcı ödemeleri, evrakların Tapu Kadastro Müdürlüğü’ne tesliminden sonra yapılıyor. Tapu harçları, işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ödeniyor. Maliye Bakanlığı’nca yetki verilmesi halinde ilgili kuruluşlar (bankalar gibi) tarafından da tahsil olunabiliyor. Ayrıca tapu müdürlüklerinde e-tahsilat uygulamasına geçildi. Bu uygulama ile tapu harçlarının farklı şehirdeki şubeler de dahil olmak üzere banka şubeleri, ATM’ler ve Görüntülü İşlem Merkezlerinden tahakkuk, tahsil ve kontrolü elektronik ortamda gerçekleştiriliyor.

Gerçek bedeli söyleyin

Tapu harcı, Emlak Vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanıyor. Tapu harcının, Emlak Vergisi değerinden az olmamak üzere, gayrimenkulü devir alanın devredene ödeyeceği gerçek bedel üzerinden beyan edilmesi gerekiyor. Gerçek bedelinin Emlak Vergisi değerinden fazla olması halinde tapu harcının bu gerçek devir bedeli üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerekiyor. Evraklar teslim edilirken belirtilen satış tutarı, daha sonra değiştirilemiyor.

Cezası büyük

Tapu harcının gerçek devir bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden ödendiğinin tespit edilmesi halinde, aradaki fark üzerinden hesaplanan harç ikmalen veya re’sen tarh edilerek hem gayrimenkulü devreden hem de devir alandan tahsil ediliyor. Ayrıca, bu suretle tarh edilecek tapu harcı için, devreden ve devralan için ayrı ayrı harcın yüzde 25’i oranında vergi ziyaı cezası kesiliyor.

Pişman olduysanız

Eksik beyan verdiniz ve pişman oldunuz diyelim. Bu yanlışlığı, Maliye eksik harç ödediğinizi farketmeden ve size ceza göndermeden beyanname vererek düzeltebilirsiniz. Böylece yalnızca pişmanlık zammı ödeyip, yüklü tecil ve gecikme faizlerinin önüne geçebilirsiniz.

Devamını oku

Emlak Sektörü

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İSTEB kuruldu!

Yayınlanma tarihi

-

Dünyada ikinci emlak acenteları kooperatifi olma özelliği taşıyan Istanbul Emlak Brokerleri Kulübü (ISTEB), Türkiye’de sektörün üniversitelerle işbirliğinin geliştirilerek, emlakçılık ile ilgili dünyadan örneklerle araştırmalar yapmak ve bu araştırmaları kitaplaştırarak belgesellerle sunmaya hazırlanıyor.

Sektöre yeni girecek genç girişimcilere yönelik sertifikasyon eğitimleri vermek için de çalışmalar yapan ISTEB, sektörel sorunların düzenlenmesi ve denetlenmesi yönünde kamuyla sürekli iletişim halinde olacak.

EMLAKÇILIK, SAYGIN BİR MESLEK OLMAYI HAK EDİYOR

Istanbul Emlak Brokerleri Kulübü (ISTEB) Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan, ISTEB’i kurarken; hem emlak tüketicisinin ve yatırımcısının aldığı hizmetin kalitesini arttıracak çalışmalar yapmak, hem de ISTEB üyelerinin işbirliklerini geliştirecek kurallı, şeffaf ve güvenilir bir iklim oluşturmak amacıyla yola çıktıklarını söyledi.

Ulvi Özcan, bu koşulları sağlayabilmek için uzun zamandır titiz çalışmalar yürüttüklerini belirterek, “ümit ederiz ki çağdaş emlakçılık standartlarını önce kendi içimizde uygulayabilir; sonrasında emlakçılığın ülkemizde saygın bir meslek olmasına katkı sağlayabiliriz” dedi.

ISTEB Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan, kooperatifçiliğin dünyada çok yaygın, hakça bir bölüşüm ve iktisadi kalkınma modeli olduğuna dikkat çekerek, Türkiye’de birçok sektörde başarılı iş örnekleri olduğunu vurguladı. Ulvi Özcan şöyle devam etti: “Ülkemizde gıdadan, çiçek üretimine, eczacılıktan, savunma sektörüne kadar birçok alanda başarılı iş örnekleri bulunuyor.

Hollanda’da sütçülüğün ve çiçekçiliğin yüzde 90’ın üzerinde bir oranla kooperatifler tarafından yapıldığını biliyor musunuz?  Neden emlakçılık sektöründe de olmasın dedik ve Istanbul Emlak Brokerleri Kulübü (ISTEB)’i kurduk. Dünyada Avusturalya’da 1960 yılında 7 üyeyle kurulan Avusturalya’da Estate Agents Cooperative bugün 400’ün üzerinde üyesi olan aktif kooperatiftir.  ISTEB de emlakçılık sektöründe Türkiye’de bir ilk, dünyada ise 2. olma özelliği taşıyor.”

Devamını oku

POPÜLER EMLAK HABERLERİ