Kat maliklerinin apartmanda / sitede yaşanan sorunları görüştüğü Kat Malikleri Kurulu toplantılarında kararların nasıl alındığı, uygulamada en çok merak edilen sorulardan birisidir. Bu yazımızda da toplantının yapılması, oy hakkı, toplantıda oy birliği / oy çokluğu aranan haller ayrıntılı olarak irdelenecektir.
Kat MalikleriKurulu’nun nasıl oluştuğu, yetkileri, toplantı zamanı ve davet usulü hakkında ayrıntılı bilgi için Kat Malikleri Genel Kurulunun Toplantı Usulü Ve Yetkileri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Toplantının Yapılması
Toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıdır. Dolayısıyla, çifte çoğunluk aranır. Bu kapsamda örneğin 9 kat malikinin (eşit arsa payı olan) 20 daire sahibi olduğu bir binada, toplantıya en az 5 kişi katılmalı, bu kişilerin sahip olduğu dairelere ait arsa paylarının toplamı ise %50’yi aşmalıdır.
Birinci toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı ilk çağrıda belirtilir.İkinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır.
Toplantı yeter sayısı olmadığından ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantıda çifte çoğunluk aranmayacak olup yalnızca katılanlarla toplantı yapılacaktır. Karar alınabilmesi içinse katılanların salt çoğunluğunun oyu gerekecektir.
Bu doğrultuda örneğin 20 kat malikinin bulunduğu bir binada5 daire sahibi toplantıya katılmışsa 3 daire sahibinin onayı ile karar alınabilecektir.
Oy Hakkı ve Karar
Yeter Sayısı
Her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır. Fakat birden fazla bağımsız bölüme sahip malikin oyu, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Dolayısıyla 5 daireye sahip olan bir kişi 5 oy hakkına sahip olacaktır. Ancak örneğin daire sayısının 9 olduğu bir durumda ilgili kişinin sahip olduğu oy üçü geçemeyecektir.
Kararlar, kat maliklerinin sayı itibariyle çoğunluğuyla yani oy çokluğu ile alınacaktır.
Kat maliki, bizzat oy kullanabileceği gibi, oy kullanmada temsilci / vekil de atayabilir.
Alınacak kararın doğrudan doğruya ilgilendirdiği bir kat maliki, toplantıya katılabilecek ancak oy kullanamayacaktır. Bu kapsamda altı dükkan olan bir apartmanda dükkan sahibinin depoyu kullanıp kullanamayacağına ilişkin yapılan bir toplantıda dükkan sahibi oy kullanamayacaktır.
Genel kurul kararları, sayfaları noterce onaylanmış bir deftere kat maliklerinin imzasıyla kaydedilecektir. Karara muhalif kalanlar ise sebebini belirterek imzalamalıdır.
Kararlar, bütün kat maliklerini, bunların külli ve cüz’i haleflerini, yönetici ve denetçiyi bağlar. Dolayısıyla örneğin bir kiracı, toplantıya katılmayan bir kat maliki yahut toplantıdan sonra daire satın alan kişi (hukuka aykırı olmadığı sürece) toplantı sonuçlarının kendisini bağlamayacağını öne süremeyecektir.
Oy birliğiyle AlınmasıGereken Kararlar
Meskenin; eğlence, toplantı yeri, gıda, beslenme yeri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri veya çarşı gibi yer haline getirilmesi
Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi ana taşınmazla ilgili tasarruf işlemleri
Ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri
Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm eklenmesi (örneğin kat çıkılması). Bu kapsamda ilave edilecek bağımsız bölümlerin nitelikleri ve sahip olacakları arsa payları da oybirliğiyle tespit edilecektir.
Yeni bağımsız bölüm ilavesi kararından sonra tapu memurunun önünde yapılacak resmi senetle kat irtifakı kurulacak ve bütün bağımsız bölümlerin irtifaklar hanesine tescil edilecektir. Yeni bağımsız bölüm eklenmesi kararında olumlu oy kullanıp buna ortak olmak istemeyen kat malikine azalan payları oranında ödeme yapılacak ve bu durum resmi senette belirtilecektir.
Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı açısından oybirliğiyle karar vermesi gerekmektedir. Muvafakat etmeyen kat malikleri hakkında dava açılabilecektir.
Beşte Dört Çoğunluk
Aranan Hal
Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekecektir.
Sayı ve Arsa Payı
Çokluğu Aranan Haller
Ortak yerlerden faydalanmayı daha düzgün, rahat ve kolay hale getirecek veya elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilavelerin yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar almaları gerekir.
Bu durumda masraflar yararlanma oranına göre ödenir.
Yararlanamayanlardan bu masraflara katılmaları istenemez.
Çok masraflı veya lüks ise ya da herkesin yararlanabileceği yerlerde değilse, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, masraflar akatılmak zorunda değildir. Binanın bahçesine yüzme havuzu yapılması yahut üç katlı binaya asansör yapılması bu duruma örnek olarak gösterilebilir.
Ancak on katlı binaya asansör ilavesi doğal olarak lüks sayılmayacaktır. Ama zemin kattaki kişilerin masraflara katılmama hakkı gündeme gelebilecektir. Bu hususta bir uyuşmazlık yaşanması durumunda hâkim masraflara kimin katılacağına karar verecektir.
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme dönüştürülmesi veya tam tersi durumları, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karara bağlıdır. Bu konudaki masraflar arsa payı oranında paylaşılacaktır.
Yönetici atanması için de kat maliki sayısında ve arsa payında çoğunluk aranır.
Kaynak: gayrimenkul hukuk
