Takip Edin

Emlak Rehberi

Kat Malikleri Genel Kurul Toplantısı ve Karar Alma Bilgisi

Yayınlanma tarihi

-

Kat maliklerinin apartmanda / sitede yaşanan sorunları görüştüğü Kat Malikleri Kurulu toplantılarında kararların nasıl alındığı, uygulamada en çok merak edilen sorulardan birisidir. Bu yazımızda da toplantının yapılması, oy hakkı, toplantıda oy birliği / oy çokluğu aranan haller ayrıntılı olarak irdelenecektir.

 Kat MalikleriKurulu’nun nasıl oluştuğu, yetkileri, toplantı zamanı ve davet usulü hakkında ayrıntılı bilgi için Kat Malikleri Genel Kurulunun Toplantı Usulü Ve Yetkileri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Toplantının Yapılması

Toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıdır. Dolayısıyla, çifte çoğunluk aranır. Bu kapsamda örneğin 9 kat malikinin (eşit arsa payı olan) 20 daire sahibi olduğu bir binada, toplantıya en az 5 kişi katılmalı, bu kişilerin sahip olduğu dairelere ait arsa paylarının toplamı ise %50’yi aşmalıdır.

Birinci toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı ilk çağrıda belirtilir.İkinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır.

Toplantı yeter sayısı olmadığından ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantıda çifte çoğunluk aranmayacak olup yalnızca katılanlarla toplantı yapılacaktır. Karar alınabilmesi içinse katılanların salt çoğunluğunun oyu gerekecektir.

Bu doğrultuda örneğin 20 kat malikinin bulunduğu bir binada5 daire sahibi toplantıya katılmışsa 3 daire sahibinin onayı ile karar alınabilecektir.

Oy Hakkı ve Karar Yeter Sayısı

Her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır. Fakat birden fazla bağımsız bölüme sahip malikin oyu, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Dolayısıyla 5 daireye sahip olan bir kişi 5 oy hakkına sahip olacaktır. Ancak örneğin daire sayısının 9 olduğu bir durumda ilgili kişinin sahip olduğu oy üçü geçemeyecektir.

Kararlar, kat maliklerinin sayı itibariyle çoğunluğuyla yani oy çokluğu ile alınacaktır.

Kat maliki, bizzat oy kullanabileceği gibi, oy kullanmada temsilci / vekil de atayabilir.

Alınacak kararın doğrudan doğruya ilgilendirdiği bir kat maliki, toplantıya katılabilecek ancak oy kullanamayacaktır. Bu kapsamda altı dükkan olan bir apartmanda dükkan sahibinin depoyu kullanıp kullanamayacağına ilişkin yapılan bir toplantıda dükkan sahibi oy kullanamayacaktır.

Genel kurul kararları, sayfaları noterce onaylanmış bir deftere kat maliklerinin imzasıyla kaydedilecektir. Karara muhalif kalanlar ise sebebini belirterek imzalamalıdır.

Kararlar, bütün kat maliklerini, bunların külli ve cüz’i haleflerini, yönetici ve denetçiyi bağlar. Dolayısıyla örneğin bir kiracı, toplantıya katılmayan bir kat maliki yahut toplantıdan sonra daire satın alan kişi (hukuka aykırı olmadığı sürece) toplantı sonuçlarının kendisini bağlamayacağını öne süremeyecektir.

Oy birliğiyle AlınmasıGereken Kararlar

Meskenin; eğlence, toplantı yeri, gıda, beslenme yeri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri veya çarşı gibi yer haline getirilmesi

Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi ana taşınmazla ilgili tasarruf işlemleri

Ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri

Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm eklenmesi (örneğin kat çıkılması). Bu kapsamda ilave edilecek bağımsız bölümlerin nitelikleri ve sahip olacakları arsa payları da oybirliğiyle tespit edilecektir.

Yeni bağımsız bölüm ilavesi kararından sonra tapu memurunun önünde yapılacak resmi senetle kat irtifakı kurulacak ve bütün bağımsız bölümlerin irtifaklar hanesine tescil edilecektir. Yeni bağımsız bölüm eklenmesi kararında olumlu oy kullanıp buna ortak olmak istemeyen kat malikine azalan payları oranında ödeme yapılacak ve bu durum resmi senette belirtilecektir.

Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı açısından oybirliğiyle karar vermesi gerekmektedir. Muvafakat etmeyen kat malikleri hakkında dava açılabilecektir.

Beşte Dört Çoğunluk Aranan Hal

Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekecektir.

Sayı ve Arsa Payı Çokluğu Aranan Haller

Ortak yerlerden faydalanmayı daha düzgün, rahat ve kolay hale getirecek veya elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilavelerin yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar almaları gerekir.

Bu durumda masraflar yararlanma oranına göre ödenir. Yararlanamayanlardan bu masraflara katılmaları istenemez.

Çok masraflı veya lüks ise ya da herkesin yararlanabileceği yerlerde değilse, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, masraflar akatılmak zorunda değildir. Binanın bahçesine yüzme havuzu yapılması yahut üç katlı binaya asansör yapılması bu duruma örnek olarak gösterilebilir.

Ancak on katlı binaya asansör ilavesi doğal olarak lüks sayılmayacaktır. Ama zemin kattaki kişilerin masraflara katılmama hakkı gündeme gelebilecektir. Bu hususta bir uyuşmazlık yaşanması durumunda hâkim masraflara kimin katılacağına karar verecektir.

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme dönüştürülmesi veya tam tersi durumları, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karara bağlıdır. Bu konudaki masraflar arsa payı oranında paylaşılacaktır.

Yönetici atanması için de kat maliki sayısında ve arsa payında çoğunluk aranır.

Kaynak: gayrimenkul hukuk

Emlakhaberi.com Genel Yayın Yönetmeni ve Editörü Gayrimenkul Sektörüyle ilgili 25 yılı aşkın süredir sektörün içinde biri olarak her zaman doğru ve yatırıma yönelik bilgileri siz okuyucularımızla paylaşıyoruz.

Devamını oku
Yorum Yaz

Yorum Yaz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Emlak Rehberi

Maketten satışta cayma hakkı kaç gün?

Yayınlanma tarihi

-

maketten-satis-vaz-gecme-suresi

Tüketiciler, için “maketten satış” olarak da bilinen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde, sözleşme tarihinden itibaren 14 gün içinde cayma hakkından, 24 ay içinde sözleşmeden dönme hakkından yararlanabiliyor.

Ön ödemeli konut satışlarında, tüketici kredisi sözleşmelerinde ve finansal hizmetlere ilişkin mesafeli sözleşmelerde belirli süre içinde sözleşmeden cayma hakkı kullanılabiliyor.

Tüketici, halk arasında “maketten satış” olarak da bilinen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde, sözleşme tarihinden itibaren 14 gün içinde cayma hakkından, 24 ay içinde sözleşmeden dönme hakkından yararlanabiliyor.

Vatandaşlar hakkını nasıl arayabilir? 

Tüketicinin korunması alanında en yetkili kurum olan Ticaret Bakanlığı, bünyesindeki Tüketicinin Korunması ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüğü aracılığıyla tüketici hakem heyetlerinin koordinasyonundan sorumlu olmanın yanı sıra piyasa gözetimi ve denetimi faaliyetleri, Reklam Kurulu dahil olmak üzere çeşitli enstrümanlarla da tüketicilere hizmet veriyor.

Tüketicilerin, bir sözleşmeye imza atarken, sözleşmede yer alan hak ve yükümlülükleri dikkatle incelemesi önem taşıyor. Maketten ev alınması gibi yüksek meblağlı sözleşmelerde işlemin noterlikler aracılığıyla veya tapuda yapılması konusunda dikkat edilmesi gerekiyor.

İnternet üzerinden alışveriş yapılıyorsa internet sitesinde satıcının ticari unvanı, adresi, sabit numarası, MERSİS ve ETBİS kaydı gibi bilgilerin olup olmadığının kontrol edilmesi, gerçekçi olmayan fiyatlara ve indirimlere itibar edilmemesi önem taşıyor.

Sosyal medyada tanıtım ve ilanlar aracılığıyla ulaşılan sitelerin taklit olması ihtimaline karşı satıcının kendi sitesinden ürün alımını tercih etmesi, muhtemel olumsuzlukları önleme bakımından tavsiye ediliyor.

Yerli malı ürünlerin etiketlerinde bulunan “Yerli Üretim” logosuna dikkat edilmesi gerekiyor.

Tüketici hakem heyetlerine başvurular ücretsiz 

Tüketicinin mağdur olduğu durumlarda ise illerde “ticaret il müdürlüğü”, ilçelerde “kaymakamlık” bünyesinde oluşturulan “tüketici hakem heyetleri” ve “tüketici mahkemeleri” devreye giriyor.

Firmaların uygulamaları nedeniyle mağdur olan tüketiciler, kayıplarının tazmin edilmesi amacıyla değeri 8 bin 480 liranın altında bulunan uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine, 8 bin 480 lira ve üzerinde olan uyuşmazlıklarda ise tüketici mahkemesine başvurabiliyor.

Ülke genelinde 211 tüketici hakem heyeti karar mercisi olarak faaliyet gösteriyor. Tüketici, hakem heyetine, satın alma işlemini yaptığı ya da ikametgahının bulunduğu yerdeki kaymakamlığa dilekçeyle başvurabildiği gibi e-devlet üzerinden ücretsiz olarak başvuru yapabiliyor. Söz konusu başvurular en geç 6 ay içinde karara bağlanıyor.

Aldatıcı reklamlar cezasız kalmıyor

Öte yandan, Ticaret Bakanlığı bünyesinde geçen yıl yaklaşık 520 bin başvuruya cevap veren “Alo 175 Tüketici Danışma Hattı” devrede bulunuyor.

Reklam Kurulunca, tüketiciyi aldatıcı veya onun tecrübe, bilgi noksanlıklarını istismar edici, can ve mal güvenliğini tehlikeye düşürücü, kamu sağlığını bozucu, şiddet hareketlerini ve suç işlemeyi özendirici, hastaları, yaşlıları, çocukları ve engellileri istismar edici ticari reklam yapılması gibi tüketiciye yönelik haksız ticari uygulamalar cezai işleme tabi tutuluyor.

Tüketiciler, firmaların aldatıcı, yanıltıcı reklam ve tanıtımları hakkında e-devlet üzerinden “https://ereklam.gtb.gov.tr/Sikayet/Index” adresinden kolaylıkla Reklam Kuruluna başvuru yapabiliyor.

Reklam Kurulu tüketicilerin başvuruları sonrasında firmalardan savunma talep ediyor ve gelen cevapları değerlendirerek firmanın yaptığı reklam veya tanıtım hakkında, yayınlanan mecraya göre farklı miktarlarda para cezası, durdurma cezası, düzeltme veya 3 aya kadar tedbiren durdurma cezası uygulayabiliyor.

Devamını oku

Emlak Sektörü

Konut satın alacaklara tavsiyeler

Yayınlanma tarihi

-

Konut satın alacaklara tavsiyeler

Konut yatırımı hala en çok kazandıran yatırım araçlarının başında geliyor.

Konut satın alırken lokasyon, bina özellikleri gibi faktörlerin taşıdığı öneme dikkat çeken Hürriyet Emlak Satış Direktörü Çağrı Bozay, konut satın alırken dikkat edilmesi gerekenler, 2018’in en çok kazandıran illeri ve alıcısına en çok kazandıran konutların ortak özellikleri gibi konularda açıklamalarda bulundu. 

2018 yılında emlak sektöründe genel bir durağanlık yaşansa da Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki artış ortalama %10’u buldu. Bununla birlikte Amasya, Aydın, Edirne, Nevşehir ve Muğla gibi bazı şehirlerde %20’nin üzerinde fiyat artışı gerçekleşti. 2018’de en çok kazandıran ilçeler ise, İzmir-Menderes (%40), Bursa-İznik (%37) ve Antalya-Aksu (%32) oldu.

Peki bu dönemde ev alınır mı, konut yatırımı cazip mi? Konut alırken nelere dikkat edilmeli? 

Hürriyet Emlak Satış Direktörü Çağrı Bozay, “Kısa dönemli yüksek faiz oranları veya döviz yatırımları daha çekici gibi görünse de, konut yatırımı uzun vadede daha çok kazandırmaya devam ediyor. Özellikle sıfır konut projelerindeki %40’lara varan indirimler yatırım için cazip alternatifler sunuyor. Uzun dönemli düşünüldüğünde diğer yatırım araçlarına kıyasla emlak yatırımı ortalama 3 kata kadar daha fazla kazandırabilir” dedi. 

Konut satın alırken bunlara dikkat edin

1-Konut satın alanların en çok dikkat etmesi gereken unsurların başında konum ve bina yaşı gibi özellikler geliyor,

2-Kısa sürede değer kazanacak konutların ortak özelliği gelişmekte olan bir bölge içerisinde yer almaları,

3-Satılık konut, merkezi ve işlek bir noktada olduğunda fiyatı daha da yükseliyor,

4-Uzun vadeli düşünüldüğünde merkezi noktadan bir ev alanlar zamanla kazançlarını daha da çok artırıyor,

5-Sapa ya da köhne yerlerdeki dairelere göre işlek konutlara olan talep her zaman daha fazla,

Kentsel dönüşüm bölgelerindeki yoğun konut stoğundan dolayı bu bölgelerde alıcılar için cazip fiyatlı konutlar bulunuyor,

6-Maddi problemlerin ortaya çıkmaması adına bütçeye uygun seçenekler değerlendirilmeli,

Satın alınacak konutdeprem yönetmeliğine uygun olmalı,

7-Konut satın alacakların emlak endekslerini takip etmeleri en uygun fiyatlardan yararlanmaları için büyük önem taşıyor.

İstanbul’da nereden ev alalım?

1-İstanbul’da Sancaktepe, Esenyurt, Çekmeköy, Beylikdüzü, Kartal, Pendik, Tuzla gibi ilçelerde ve Kadıköy’ün birçok mahallesinde uygun fiyatla konut satın almak mümkün. 

2-Son yıllarda konut projesi sayısının hızla arttığı Eyüp, Mecidiyeköy-Alibeyköy-Mahmutbey metro hattı, Eyüp-Bayrampaşa tramvay hattı, Eminönü-Eyüp-Alibeyköy (Haliç çevresi) tramvay hattı,

İncirli-Edirnekapı-Gayrettepe metro hattı, Gayrettepe-Kemerburgaz 3.Havalimanı Raylı Sistemi, Vezneciler-Sultançiftliği-Arnavutköy metro hattı ve Eminönü-Fatih-Eyüp-Bayrampaşa metro hattı prim yapmaya devam ediyor.

İstanbul dışında nereden ev alınmalı?

1-İstanbul dışındaki illere göz attığımızda, özellikle İzmir’in yüksek oranda prim yaptığını görüyoruz. Hürriyet Emlak endeks verileri 2018’de en çok kazandıran ilçelerin başında, %40’la İzmir-Menderes, %37’yle Bursa-İznik ve %32’yle Antalya-Aksu geldiğini gösteriyor.

Bu üç ilçeyi İzmir’de %28’le Foça ve %27 artışla Güzelbahçe izliyor.

2-Antalya’da ise Aksu’nun ardından en çok prim yapan ilçelerin başında %25 artışla Alanya geliyor.

3-Ankara’da ise en çok prim yapan ilçe %21’le Polatlı, ikinci sırada %17 prim oranıyla Akyurt, üçüncü sırada ise %10 prim oranıyla Keçiören var.

Devamını oku

Emlak Rehberi

2019’da Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenecek?

Yayınlanma tarihi

-

2019’da Emlak Vergisi Ne Zaman Ödenecek

2019 yılında vergi mükellefi olacakların emlak vergi değerlerinin hesabında dikkate alınacak asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri belli oldu. Peki, emlak vergisi 2019’ yılında emlak vergisi ilk taksiti ne zaman ödenecek?

Türkiye’de milyonlarca gayrimenkul sahibini ilgilendiren emlak vergisinde 2018 yılı ödemeleri 30 Kasım’da ikinci taksiti ödemesi yapılarak kapandı.

Gelelim 2019 yılı vergi mükellefi, gayrimenkulünü elden satamayanlar ile birlikte geçtiğimiz sene yeni gayrimenkul satın alanlar oluyor.

Emlak vergisi için ödenecek bedel gayrimenkulün kayıtlı değerinden, türüne göre belirlenen oranlar ile hesaplanıyor. Büyükşehir belediyelerinde emlak vergisi yüzde 100 zamlı olarak uygulanıyor.

Konutların vergi oranı büyükşehir sınırlarında binde 2; büyükşehir olmayan yerlerde ise binde 1 oranı ile hesaplanıyor. İşyeri, dükkan emlak vergisi oranı büyükşehirde binde 4, büyükşehir olmayan belediyede ise binde 2 oranında tahsil ediliyor.

Arsa ve arazilerde ise vergi oranları şu şekilde; Büyükşehirdeki bir arazinin vergi oranı binde 2, büyükşehirde olmayan bir arazinin vergi oranı binde 1; Büyükşehirdeki bir arsanın vergisi binde 6, Büyükşehirde olmayan bir arsanın vergisi binde 3 oranı ile hesaplanıyor.

Emlak Vergisi 2019’da ne kadar arttı?

Söz konusu gayrimenkullerin değerleri de her sene yeniden tespit ediliyor. Dolayısı ile emlak vergisi için ödenecek bedel aynı kalmıyor. Yeniden belirlenen oranlarla hesaplanıyor. 2019 yılında mükellef olacakların emlak vergi değerlerinin hesabında dikkate alınacak asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri geçtiğimiz hafta Resmi Gazete ’de yer alan Tebliğ kapsamında tespit edildi.

Bakanlıkça 2018 yılı için yeniden değerleme oranı yüzde 23,73 (yirmi üç virgül yetmiş üç) olarak tespit edildi. Asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdirleri 2017 yılında yapıldığından, bu hükümler uyarınca bina ve arazi vergisi mükellefiyeti 2018 yılından itibaren başladı.

Kanunda takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin, takdir işleminin yapıldığı yılı takip eden ikinci yılın başından başlamak suretiyle her yıl, bir önceki yıl birim değerinin Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre aynı yıl için tespit edilmiş bulunan yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılması suretiyle dikkate alınacağı hükmüne bağlanmış olup; vergi değerinin hesabında bin liraya kadar olan kesirlerin dikkate alınmayacağı belirtildi.

2018 yılında emlak vergisi mükellefi olanların 2019 yılına ait emlak vergisinin tarh ve tahakkukunda esas alınacak vergi değerinin (matrahın) hesabı ile bina, arsa veya araziye 2018 yılında malik olunması halinde mükellefiyetin başlangıç yılı olan 2019 yılı vergi değerinin hesabı bu Tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde yapılacak.

2017 yılında yapılan takdirler nedeniyle 2018 yılında mükellefiyeti başlayanların 2019 yılına ait emlak vergi değerlerinin hesabı

2017 yılında yapılan takdirler nedeniyle bina ve arazi vergisi mükellefiyeti 2018 yılından itibaren yeniden başlamış bulunuyor. Bu mükelleflerin bina, arsa ve arazilerinin 2019 yılı vergi değerleri, 2018 yılı vergi değerlerinin, bu yıla ait yeniden değerleme oranının yarısı olan ( yüzde 23,73/2=) yüzde 11,865 (on bir virgül sekiz yüz altmış beş) oranında artırılması suretiyle bulunacak tutarlar olacak.

ÖRNEK 1:

Mükellef (A) Amasya ili, Suluova Belediyesi sınırları içinde yer alan meskeni 2010 yılında satın almıştır. 2018 yılı emlak vergi değeri 140.000,00 TL olan meskenin 2019 yılı emlak vergi değeri aşağıda belirtildiği şekilde hesaplanacaktır.

1- Meskenin 2018 yılına ait emlak vergi değeri : 140.000,00 TL

2- 2018 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı (%23,73/2) : %11,865

3- Meskenin 2019 yılı emlak vergi değeri ( 1+(1×2)) : 156.611,00 TL

4- Bin liraya kadar olan kesirler dikkate alınmayacağından verginin tahakkukunda esas alınacak emlak vergi değeri: 156.000,00 TL

Emlak vergisi 2019’da ne zaman ödenecek?

Senede iki eşit taksit halinde ödenebilen emlak vergisinin 2019 ödemeleri Mart ayında başlayacak. İlk taksit ödemeleri 1-31 Mart tarihleri arasında yapılacak. Verginin ikinci taksit ödemeleri ise 1-30 Kasım 2019 tarihleri arasında tahsil edilecek. Bu sene gayrimenkul satın alan kimseler 2019’da vergi ödemeyecek neden ödemeyecek sorusuna satın aldığı kişi 2019 yılı vergi borcunu kapattıktan sonra satış yaptığı için yeni vergi sorumluluğu 2020’de başlayacak. Ancak yıl sonuna kadar beyanname verilmesi gerekecek.

Devamını oku

Emlak Rehberi

Arsa Payı Düzeltme Davası

Yayınlanma tarihi

-

Arsa Payı Düzeltme Davası

Kat Mülkiyeti Nedir başlıklı yazıdan da detaylı şekilde okunabileceği üzere (ofis, daire, dükkan vb) her bağımsız bölüm maliki, aynı zamanda binanın inşa edildiği arsa üzerinde belirli bir paya sahiptir.

Bu payların bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı şekilde dağıtılması gerekiyor olup buradaki bir yanlışlık, orta ve uzun vadede birtakım sorunlara yol açabilecektir. Örneğin 10 daireli bir apartmanda, tüm dairelerin eşit arsa payına sahip olması, hakkaniyete aykırı olabilecektir zira her daire aynı değere sahip değildir.

Yahut binanın inşa aşamasında müteahhit, kendisine düşecek bölümlerin arsa payını daha yüksek şekilde ayarlamış olabilir. Böyle durumlarda gerek binanın yönetimi esnasında gerekse de binanın yıkımı sonrasındaki dönemlerde sıkıntılar yaşanabilecektir.

Arsa Payı Düzeltme Davası Neden açılır?

Binanın Yönetimi: Kat mülkiyeti rejimi uygulanan yapılarda ana gayrimenkulün yönetimi, maliklerin sahip olduğu arsa payına göre gerçekleştirilmektedir. Arsa payının adil şekilde dağıtılmamış olması yönetimde sahip olunacak yetkinin de adil olmamasına neden olacaktır. Binanın Yıkımı Sonrası: Kat mülkiyeti rejimi uygulanan bina ömrünü doldurduktan sonra (veya deprem olduğunda / kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında) yıkılarak yeniden inşası gündeme gelecektir.

Böyle durumlarda (daire, dükkan vb) bağımsız bölüm sahipleri yıkımdan sonra arsa üzerinde “arsa payları” oranında hak sahibi olacakları için gerek arsanın satışı gerekse de yeniden inşa süreçlerinde bu orana göre hak sahibi olacaklardır. Örneğin inşa tarihinde 10 Milyon TL değere sahip olan bir binada 2 milyon TL’lik bir dükkâna sahip olunduğu durumu ele alalım. Eğer dükkânla ilişkili olan arsa payı %20’den azsa (örneğin %10’sa), yıkım sonrasında inşa edilecek yeni yapıda arsa payı oranında hak iddia edebileceği için %20’lik hakkını talep edemeyecektir.

Böyle bir durumda (faraza) ilgili dükkan sahibi yeni inşa edilecek apartmandan 4 daire alabilecekken 2 daire almak zorunda kalabilecektir.İlave Katlarda Hak Sahipliği: Yukarıdaki duruma benzer şekilde ilave çıkılacak katlarda (yahut yapılacak sair inşaatlarda) herkes arsa payına göre hak kazanacaktır. Kentsel Dönüşüm: Bilindiği üzere kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin karar alabilmesi için (arsa payı açısından) 2/3 çoğunluğa ulaşmaları gerekmektedir.

Eğer arsa paylarının dağılımında bir adaletsizlik varsa, bu durumda da arsa payının düzeltilmesi davası açılabilecek olup daha detaylı bilgi için Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme Davasıbaşlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz. Ortak Yerlerden Faydalanma Hakkı: Kat malikleri (garaj, depo, bodrum, teras vb) ortak alanlarda, arsa paylarına oranla hak sahibi olacaklardır. Benzer şekilde birtakım ortak giderlere de arsa payı oranında katılmaları gerekmektedir. Sigorta: Binada yapılacak sigortalarda gerek prim ödemesi gerekse de (kaza gerçekleştiğinde) sigorta şirketinden alınacak ödemelerde hesaplama, arsa payına oranlı şekilde yapılacaktır.

Dava İçin Kimler Başvurabilir?

Arsa payının düzeltilmesi davalarında zarara uğradığı iddiasında olan her kat maliki dava açma hakkına sahip olacaktır. Benzer şekilde (kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi) her kat irtifakı sahibi de yasal yollara başvurabilecektir. Ancak Yargıtay kararları uyarınca arsa paylarının bölünmesinde / tapuya tescilinde bizzat katılım sağlamış kat maliklerinin (veya kat irtifakı sahiplerinin) arsa payı düzeltme davası açamayacağını belirtmek gerekir.

Dava Açmak İçin Hangi Şartların Gerçekleşmesi Gerekecektir?

Bu davanın açılmasındaki en kritik nokta arsa paylarının inşaatın tamamlanma tarihi itibariyle adil şekilde paylaştırılmadığının ispat edilmesidir. Dolayısıyla dairede / dükkânda sonradan meydana gelen değer artışları sebebiyle arsa payının düzeltilmesi talep edilemeyecektir. Bu noktada (hesaplamaların inşaat tamamlanma tarihine göre yapılacağı göz önünde bulundurulduğunda) en kritik meselenin ispat zorluğu olduğu aşikardır. Zira somut verilerle desteklenmeyen taleplerin reddedileceğinden şüphe yoktur. Bu doğrultuda dava açarken inşaatın tamamlanma tarihi itibariyle aşağıdaki hususlara göre arsa payının orantısız şekilde dağıtıldığının ispat edilmesi gerekecektir:

  • Bağımsız bölümlerin cinsi, (Ofis mi, daire mi, dükkân mı)
  • Bulunduğu kat,
  • Yüzölçümü
  • Aydınlanması, Güneş görüp görmediği,
  • Cephesi / manzarası,
  • Isınma sistemi,
  • Rüzgârdan ve diğer dış etkenlerden nasıl etkilendiği

Davanın açılması için herhangi bir kısıtlayıcı zamanaşımı öngörülmemektedir. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Kaynak: Gayrimenkul Hukuk / Bilal Karakaş

Devamını oku

Emlak Rehberi

Bodrum Parsel Sorgulama ve İmar Durumu

Yayınlanma tarihi

-

Bodrum İmar Sorgulama

Parsel sorgulama Bodrum işlemini gerçekleştirerek satın almak istediğiniz yada sahibi olduğunuz arazinin bilgilerine ulaşabilirsiniz.

Online parsel sorgulama işlemi ile; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi internet sitesi aracılığıyla, belediyelerin harita kadastro ve imar uygulama birimlerine gitmeden parsel sorgulama işlemlerinizi tamamlayabilirsiniz.

Bodrum İmar Sorgulama İçin Tıklayınız.

Bodrum için Parsel sorgulama adres bilgileriniz girerek, enlem-boylam bilgileri ile yada ada-parsel bilgileri ile sorgulama yapabilirsiniz.

İmar yasaları baz alınarak sınırları belli olan arazilerin her parçasına verilen isim olan parsel bilgisi ile satın alınmak istenen arazinin konumu ile ilgili detaylı bilgi edinebilirsiniz.

Bodrum için Parsel sorgulama buraya tıklayınız! Yukarıda verilen link bilgilendirme amaçlı olup, sorgulamalarla ilgili değişiklikler ve güncellemeler ilgili birimlerin tasarrufundadır.  Parsel sorgulama Bodrum ile ilgili gelişmeler ve haberler için sayfamızı takip edebilirsiniz.

Devamını oku

POPÜLER EMLAK HABERLERİ