Emlak alım satım vergisinin ne kadar olduğu merak edilen
konuların başında yer alıyor. Emlak alım satımlarında, tapu harcı isminde bir
vergi ödenmektedir. Tüm gayrimenkul satışlarında ödenmesi gereken tapu harcı,
alım ve satımı yapan taraflardan alınmaktadır.





Tapu harcı miktarı, Bakanlar Kurulu kararınca belirlenen
oranlar üzerinden hesaplanır. Emlak alım satım vergisinin ne kadar olduğunu
haberimizin detaylarında bulabilirsiniz.





Emlak alım satım vergisinin ne kadar olduğu araştırılan
konuların arasında yer alıyor.  Ülke
içerisinde yapılan her ticarette belirli bir miktar vergi ödenmek zorundadır.
Gayrimenkul satışlarında da tapu harcı isminde bir vergi ödenmektedir. Tapu
harcı vergisi belirtilen oran üzerinden hesaplanmaktadır. Tapu harcı satılan
mülkün tipine göre farklılık göstermektedir. Emlak alım satım vergisi
hakkındaki her şey haberimizin detaylarında…





TAPU HARCI NEDİR?





Tapu harcı veya tapu masrafı, satışı gerçekleştirilen tüm
gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.) tapuda beyan
edilen satış bedelinin %4'ü olarak hesaplanan harçtır.





TAPU HARCINI KİM ÖDER?





Tapu harcı bedeli, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça
alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2’si oranında
tahsil edilir.





2019 TAPU HARCI ORANLARI





Tapu harçları gayrimenkul devir ve iktisaplarında, emlak
vergisi değerinden az olmamak kaydıyla beyan edilen devir ve iktisap bedeli
üzerinden hesaplanıyor.





05.05.2018 tarihinden geçerli olarak Bakanlar Kurulu
kararınca alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20’i (yüzde 2) olarak alınan tapu
harcını konut ve iş yerlerinde binde 15’e (yüzde 1,5’e) indiren tapu harcı
indirim kararı, 31.12.2019 tarihine kadar uzatıldı. Binde 20 hesabı üzerinden
örneğin 500 bin TL değerindeki bir konutun 10 bin TL'si alıcı, 10 bin TL'si
satıcı olmak üzere 20 bin TL; 400 bin TL değerindeki bir gayrimenkulün ise 8
bin TL'si alıcı ve 8 bin TL'si satıcı olmak üzere toplam 16 bin TL ödenmesi
gerekiyor.





Bu hesap binde 15 üzerinden yani (yüzde 1,5) yapıldığında
ise; 500 bin TL değerindeki bir konutun 7 bin 500 TL'si alıcı, 7 bin 500 TL'si
satıcı olmak üzere 15 bin TL; 400 bin TL değerindeki bir gayrimenkulün ise 6
bin TL'si alıcı ve 6 bin TL'si satıcı olmak üzere toplam 12 bin TL ödenmesi
gerekiyor.





492 Sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapu işlemleri, tapu
harcına tâbi tutuluyor. Harç, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası
üzerinden nispi veya maktu olarak alınıyor.





TAPU HARCI VE VERGİLER HAKKINDA BİLMENİZ GEREKENLER





Gayrimenkul alım satımındaki tüm aşamalar hakkında doğru
bilgiye ulaşmanız, maliyetlerinizi doğru hesaplayıp zarar etmemeniz ve ileride
çeşitli cezalara maruz kalmamanız için çok önemli. Bu yüzden tapu harcı
hesaplama tablosuna ek olarak tapu işlemleri ile bağlantılı mutlaka bilmeniz ve
dikkat etmeniz gereken konuları özetlemek istedik.





1- TAPU HARCI BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİNE CEZA





Tapu harcı ödemesi, beyan edilen satış bedeline göre
yapıldığı için tapu işlemi sırasında düşük bir bedel beyan ederseniz daha düşük
tapu harcı ödersiniz. Geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyen çok
sayıda alıcı ve satıcı ev satış değerlerini düşük göstererek işlem yaptı.
Üstelik bu durum satıcı için görünen kârı azaltarak oluşması muhtemel gelir
vergisini aşağı çekmeye yaradı.





Halbuki bu konu Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yakın
takip edildiği için hem alıcıya hem de satıcıya geriye dönük cezalar
kesilebilir. Örneğin, Gelir İdaresi Başkanlığı bankalardan çekilen konut
kredisi tutarlarını isteyerek beyan edilen tapu harcı bedelleri ile
kıyaslayabilir. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş olduğu tapu harcından yüksek
görünen kişilere aradaki beyan farkının tapu harcı yasal faizi ve hesaplanan
eksik harç tutarının %25'ine denk gelen vergi ziyaı cezası ile birlikte
gönderebilir. ( Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya %2 üzerinden
hesaplanarak gönderilir.)





Banka kredileri, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın düşük tapu
harcı beyanlarını tespit etmek için kullanmış olduğu yollardan sadece biri.
Eksik beyan edilen ev değeri ve bu sebeple eksik yatırılmış harç tutarını
belirlemek için ileride farklı yollar kullanılarak ceza kesilebilir. Bu sebeple
tapuda gösterilecek ev değerinin gerçekten evi satın aldığınız değer olması ve
tapu harcının da bu değer üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.





"Ayrıca bu konu ve tüm tapu süreçleri hakkında çok daha
detaylı bilgiye Tapu Alım ve Satım İşlemleri yazımızdan ulaşabilirsiniz."





2- DÜŞÜK GÖSTERİLEN TAPU HARCI YÜZÜNDEN FAZLA VERGİ ÖDENMESİ





Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi
üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer
Artış Kazancı Vergisi'dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış
değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği kârı
saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti
durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen
(Gayrimenkul Değer Artış Kazancı) vergisinin de tamamlanması ve yanlış beyan
için ceza ödenmesi gerekecektir.





Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler
oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine
sebep olabilir. Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı
ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller
beyan edilmeye başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya
en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda
görünen değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken
değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi
satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından
dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen
vergi tutarları da katlandı.





Örneğin, 2015 yılı Ocak ayında 260.000 TL’ye evini almış bir
kişinin tapuda 150.000 TL ev değeri beyan ederek tapu harcı yatırdığını
varsayalım. Konutunu da 2018 yılı Ocak ayında 300.000 TL’ye satarken bu sefer
doğru değer olan 300.000 TL'yi beyan etsin. Bu durumda aradaki kâr, kağıt
üzerinde 150.000 TL görüneceği için satıcıya yaklaşık 23.000 TL bir değer artış
kazancı vergi ödemesi tahakkuk edecektir. Ev alımı sırasında gerçek bedeli
(yani 260.000 TL) belirtmiş olsaydı, herhangi bir değer artış vergi ödemesi
tahakkuk etmeyecek (istisna tutarı ve enflasyon farkından dolayı vergi ödemesi
çıkmıyor) ve sadece toplamda 4.400 TL (110.000 TL*%4) fazladan bir tapu harcı
ödemesi oluşacaktı. Tapu harcını düşük göstermesinden dolayı 18.600 TL (23.000
TL - 4.400 TL) fazladan bir ödeme yapmak zorunda kaldı. Bu durumu yaşamamak
için en doğru yol konut alım bedeli üzerinden tapu harcı beyanında bulunmaktır. 





2019 YILINDAN İTİBAREN GAYRİMENKUL BEDELİNİ EKSPERLER
BELİRLEYECEK





Tapuya gerçek satış bedelinin beyan edilerek harç ödemesi
yapılması gerekiyor. Ancak beyanların doğru olmaması sebebi ile Çevre
Şehircilik Bakanlığı tarafından "Taşınmaz Değerleme Sistemi" kuruluyor.
Bu sistemde 2019 yılının başından itibaren gayrimenkul alım-satım işlemlerinde
"değerleme raporu" tapu daireleri tarafından istenecek. Henüz net
olmamakla birlikte SPK'ya bağlı değerlendirme kuruluşlarına, vatandaş çağrı
merkezine ya da internet sitesi üzerinden başvuru yaparak ilgili gayrimenkul
için değerlendirme yapılması için başvurulabilecek. Değerlendirme ücretinin ise
250 TL'den başlaması bekleniyor.





TAPU HARCI PİŞMANLIK DİLEKÇESİ





Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az
harç bedeli ödendiyse Gelir İdaresinin inceleme başlatma ve yukarıda
detaylarıyla hesaplandığımız şekilde ceza kesme veya alış harç bedelinin düşük
olmasından dolayı satış işleminde yüksek vergi doğma ihtimali mevcut. Bu
sebeplerden dolayı tapuya beyan edilen tapu harcı bedelini Gelir İdaresine
pişmanlık dilekçesi vererek yükseltme şansı var. Pişmanlık dilekçesi verilmesi
durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli (hem alıcı hem de satıcı yani
toplamda %4) yasal faizi ile ödeniyor. Öte yandan pişmanlık dilekçesi verilmesi
durumunda hesaplanan eksik tutarın %25'ine denk gelen vergi ziyai cezası da
ödenmiyor. Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresinin işlem
başlatmamış olması gerekiyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için Gelir
İdaresinin 189'nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz.