Eva Gayrimenkul Değerleme, Değerleme Uzmanı Fatih Doğan, hızlı trenin şehirden geçmesi ve hızlı tren ağının yapımı devam eden hatlar ile genişlemesinin Eskişehir’e olan ilginin artacağını belirten Doğan, “Eskişehir’in her geçen gün genişlemekte olan sanayi bölgesinde havacılık-uzay, beyaz eşya, gıda sektörlerinde faaliyette olan uluslararası firmaların yurtiçi/yurtdışı misafirleri ile personelleri için ihtiyaç duyduğu konaklama talebi Eskişehir’de çoğu marka otel firmasının dikkatini çekiyor. “ dedi.
Doğan, şöyle devam etti:
Konut fiyatlarındaki büyük artış
“Eskişehir de 2020, 2021, 2022 yıllarında sırası ile yılda 22.181, 21.691, 22.309 adet konut satıldı. 2023 yılı ilk yedi ayında ise konut satışları 11.160 adet iken 2022 yılında bu rakam 12.244, 2021 yılında 9.225 adet oldu. 2023 yılı ilk üç ayındaki konut satışları bir önceki yılın ilk yedi ayına göre değişim %9 oranında azalmış olup 2022 yılı verilerine göre ise %33 oranında bir artış olduğu, 2021 yılı verilerine göre ise %30 oranında bir azalış olduğu görülüyor.
Son 1 yıl içerisinde yüzde 120-130 arttı.
İl geneli konut satış fiyatlarına bakıldığında son 1 yıl içerisinde değerlerde % 120-130 gibi yüksek seviyelerde artış olduğu görülmüştür. Yaşanan bu artışların nedeni olarak geçmiş dönemlerde konut kredisi faiz oranlarının düşürülmesi, birinci el konut satışlarındaki ek faiz indirimleri ve sağlanan diğer ödeme kolaylıklarının etkisi, enflasyon oranlarının üst rakamlara çıkması, inşaat maliyetlerinde yaşanan artışlar, döviz kurlarındaki değişimler, insanların yatırım aracı olarak gayrimenkulleri talep etmesi gibi etkenler olduğu düşünülmektedir.
35.000-38.000 TL/m2 aralığında seyrediyor.
Bölge özelinde birim fiyatlara değinilmek istenirse Batıkent-Aşağı Söğütönü mahallelerinde ortalama 150 m2 büyüklüğünde site özellikleri olan bir taşınmazın birim fiyatı 35.000-38.000 TL/m2 aralığında seyrederken, yine ortalama 50 m2 alanlı düşük metraja sahip genellikle öğrencilerin konakladığı Eskibağlar, Yenibağlar ve Bahçelievler mahallelerinde birim fiyatlar 26.000-28.000 TL/m2 seviyelerinde.
Kendini amorti etme süreleri arttı.
Diğer yandan kendini geri ödeme yani amorti süreleri il içerisinde bölgesel bazda da değişkenlik göstermektedir. Yüksek gelirli ailelerin ikamet ettiği bölgelerden Tepebaşı ilçesinde Batıkent ve Aşağı Söğütönü bölgelerinde, Odunpazarı ilçesinde ise Vadişehir ve Ihlamurkent bölgelerinde kendini geri ödeme süreleri oldukça yüksek seyretmektedir. Buna karşılık, toplu konut alanlarının olduğu bölgeler, kiralama opsiyonunun yüksek olduğu üniversite çevreleri gibi orta ve düşük gelirli ailelerin ve öğrencilerin daha çok yaşadığı bölgelerde ise kendini geri ödeme süreleri daha düşüktür. Konut fiyatlarının arttığı oranlarda kira rakamlarının artmaması, gayrimenkullerin kendilerini amorti etme sürelerinin uzamasına neden olmuştur.
Konutların kendini geri ödeme süreleri yükseldi.
Yani kira rakamları ile konut fiyatları arasındaki makas açıldığından mülklerin kendini geri ödeme süreleri uzamıştır. Bunun başlıca sebebi olarak kontrat süresi dolan kiracıların kira rakamların makul seviyelerde tutma çabası, kira sözleşmelerindeki yasal sınırlamalar bölgede kira fiyatlarının pik bir yükseliş yapmasını engelledi. Konutların satış rakamlarının artması, kira rakamlarının yeterli talep olmadığı için azalması konutların kendini geri ödeme sürelerinin yükselmesine neden oldu.
