Takip Edin

EMLAK REHBERİ

Kiracı erken çıkarsa kalan ayların kirasını öder mi?

Yayınlanma tarihi

-

Kiracı erken çıkarsa ne olur? Daha doğrusu soru şu; bir ev ya da iş yerini kiralayan bir kiracı, sözleşme bitmeden kendi isteğiyle çıkarsa, sözleşmenin sonuna kadar kalan ayların kirasını öder mi?

Kiracı erken çıkarsa geri kalan ayları da öder mi?

Sorunun cevabı, sözleşmede bu yönde bir madde olup olmadığına bağlı. Her ne kadar sözleşmeleri çok önemsemeyen bir millet olsak da yargıda geçerli olan şey sözleşmeler. Elbette sözleşmeler yasaların üzerinde olamıyor. Ancak kiracının erken çıkması durumu net ve açık bir şekilde yasada yer almıyor. Bu konuda genelde içtihatlar ve emsal kararlar önem taşıyor.

Emsal kararlar gruplandırılırsa, kiracının erken çıkması 3 farklı şekilde oluyor. Cevaplar da buna göre değişiyor.

1- Kiracı erken çıktı, evi kiraya veremedim. Kiracı tazminat öder mi?

Emsal kararlara bakılacak olursa kira kontratı aynı zamanda bir sözleşme. Sözleşmede başlangıç ve süre bölümleri var. Dolayısıyla eğer bir kiracı sözleşme dolmadan kiraladığı mülkü terk ederse ve mal sahibi mülkü sözleşme sona erene kadar kiraya veremezse, yargının kararı ev sahibinin lehine oluyor.

Yargı diyor ki; kiracı sözleşmeye uymadığından mal sahibi maddi zarar uğramıştır. Bu maddi zararı sözleşmeyi bozan taraf olan kiracı ödemelidir.

Ancak yargının bu durumlarda aldığı bir karar daha var. O da makul süre. Yani 5 senelik anlaşma imzalayan bir kiracı, ilk senenin sonunda mülkü boşaltırsa, mal sahibinin kalan 4 yılı istemesini yargı “haksızlık” olarak görüyor. Bu durumlarda yargı, bilirkişi tarafından söz konusu kiralık mülkün ne kadar zamanda kiraya verilebileceğini tespit ediyor. Bilirkişi “Mülk 3 ay içinde kiraya verilebilir” derse, yargı da tazminatı 3 ayla sınırlıyor.

2- Kiracı erken çıktı, evi hemen kiraya verdim. Kiracı tazminat ödemek istemiyor?

Eğer sözleşmede başka yönde bir madde yoksa, yani bildiğimiz standart kira sözleşmesi ise, kiracı çıkar çıkmaz evi kiraya veren mal sahibinin, çıkan kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmuyor. Ancak bunun için kiracının çıkmadan en az 2 ay önce durumu mal sahibine bildirmesi gerekiyor. Bu bildirimin ispatı amacıyla yazılı olarak yapılmasında fayda bulunuyor.

3- Kiracı erken çıktı, ama sözleşmede “erken çıkarsa tazminat öder” maddesi var. Kiracı kalan ayları da öder mi?

Aslında yakın zamana kadar bu durumlarda da “makul süre” kararı geçerli oluyordu. Ancak geçtiğimiz günlerde yargıtay emsal sayılabilecek bir karara imza attı. Kararın özeti şu; “Eğer sözleşmede bu yönde bir madde varsa, mal sahibi, mülkü 1-2 ay içinde kiraya verse de, kiracı oturmadığı ayların da kirasını öder”.

Emsal kararı alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, gerekçesinde sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin hukukta kabul edildiğine işaret ederek şöyle dedi;

“Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir sebep olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın, karşı tarafın zararını tazmin etme yükümlülüğü doğar. Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir. Bu durumda feshin sözleşmede kararlaştırılan koşullara uygun olması gerekir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiracıya herhangi bir bedel veya tazminat ödemeksizin erken fesih hakkı tanınmamıştır.

Kira süresi bitiminden önce kiralananı erken tahliye eden kiracı şirket sözleşme gereğince kira süresi sonuna kadar tüm kiraları ödemekle yükümlüdür. Taraflar arasında düzenlenen tahliye protokolünde; davacı kiraya veren, sözleşme kapsamındaki alacaklarını saklı tutmuş olup, davacı tarafından anahtarın teslim alınması da cezai şart talebinden vazgeçildiği şeklinde yorumlanamaz.

Bu sebeple mahkemece sözleşme hükmüne göre kiracının cezai şart olarak sözleşme süresi sonuna kadar olan kira bedelinden sorumlu olduğu gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Temyiz itirazlarının kabulü hükmün bozulmasına oy birliğiyle karar verildi”.

Emlakhaberi.com Genel Yayın Yönetmeni ve Editörü Gayrimenkul Sektörüyle ilgili 25 yılı aşkın süredir sektörün içinde biri olarak her zaman doğru ve yatırıma yönelik bilgileri siz okuyucularımızla paylaşıyoruz.

Devamını oku
1 Yorum

1 Yorum

  1. Metin Özyurt

    20 Mart 2018 at 20:30

    Ev sahiplerinin okuması gereken bir makale olmuş. Elinize sağlık emlak haber ekibi. Ev sahibi alehine gerçekleştirilen yönetmelikler daha da arttırılmalı.

Yorum Yaz

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

EMLAK REHBERİ

Kat Malikleri Genel Kurul Toplantısı ve Karar Alma Bilgisi

Yayınlanma tarihi

-

Kat maliklerinin apartmanda / sitede yaşanan sorunları görüştüğü Kat Malikleri Kurulu toplantılarında kararların nasıl alındığı, uygulamada en çok merak edilen sorulardan birisidir. Bu yazımızda da toplantının yapılması, oy hakkı, toplantıda oy birliği / oy çokluğu aranan haller ayrıntılı olarak irdelenecektir.

 Kat MalikleriKurulu’nun nasıl oluştuğu, yetkileri, toplantı zamanı ve davet usulü hakkında ayrıntılı bilgi için Kat Malikleri Genel Kurulunun Toplantı Usulü Ve Yetkileri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Toplantının Yapılması

Toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıdır. Dolayısıyla, çifte çoğunluk aranır. Bu kapsamda örneğin 9 kat malikinin (eşit arsa payı olan) 20 daire sahibi olduğu bir binada, toplantıya en az 5 kişi katılmalı, bu kişilerin sahip olduğu dairelere ait arsa paylarının toplamı ise %50’yi aşmalıdır.

Birinci toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı ilk çağrıda belirtilir.İkinci toplantı en geç on beş gün içinde yapılır.

Toplantı yeter sayısı olmadığından ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantıda çifte çoğunluk aranmayacak olup yalnızca katılanlarla toplantı yapılacaktır. Karar alınabilmesi içinse katılanların salt çoğunluğunun oyu gerekecektir.

Bu doğrultuda örneğin 20 kat malikinin bulunduğu bir binada5 daire sahibi toplantıya katılmışsa 3 daire sahibinin onayı ile karar alınabilecektir.

Oy Hakkı ve Karar Yeter Sayısı

Her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır. Fakat birden fazla bağımsız bölüme sahip malikin oyu, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Dolayısıyla 5 daireye sahip olan bir kişi 5 oy hakkına sahip olacaktır. Ancak örneğin daire sayısının 9 olduğu bir durumda ilgili kişinin sahip olduğu oy üçü geçemeyecektir.

Kararlar, kat maliklerinin sayı itibariyle çoğunluğuyla yani oy çokluğu ile alınacaktır.

Kat maliki, bizzat oy kullanabileceği gibi, oy kullanmada temsilci / vekil de atayabilir.

Alınacak kararın doğrudan doğruya ilgilendirdiği bir kat maliki, toplantıya katılabilecek ancak oy kullanamayacaktır. Bu kapsamda altı dükkan olan bir apartmanda dükkan sahibinin depoyu kullanıp kullanamayacağına ilişkin yapılan bir toplantıda dükkan sahibi oy kullanamayacaktır.

Genel kurul kararları, sayfaları noterce onaylanmış bir deftere kat maliklerinin imzasıyla kaydedilecektir. Karara muhalif kalanlar ise sebebini belirterek imzalamalıdır.

Kararlar, bütün kat maliklerini, bunların külli ve cüz’i haleflerini, yönetici ve denetçiyi bağlar. Dolayısıyla örneğin bir kiracı, toplantıya katılmayan bir kat maliki yahut toplantıdan sonra daire satın alan kişi (hukuka aykırı olmadığı sürece) toplantı sonuçlarının kendisini bağlamayacağını öne süremeyecektir.

Oy birliğiyle AlınmasıGereken Kararlar

Meskenin; eğlence, toplantı yeri, gıda, beslenme yeri, imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri veya çarşı gibi yer haline getirilmesi

Ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi ana taşınmazla ilgili tasarruf işlemleri

Ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri

Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm eklenmesi (örneğin kat çıkılması). Bu kapsamda ilave edilecek bağımsız bölümlerin nitelikleri ve sahip olacakları arsa payları da oybirliğiyle tespit edilecektir.

Yeni bağımsız bölüm ilavesi kararından sonra tapu memurunun önünde yapılacak resmi senetle kat irtifakı kurulacak ve bütün bağımsız bölümlerin irtifaklar hanesine tescil edilecektir. Yeni bağımsız bölüm eklenmesi kararında olumlu oy kullanıp buna ortak olmak istemeyen kat malikine azalan payları oranında ödeme yapılacak ve bu durum resmi senette belirtilecektir.

Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı açısından oybirliğiyle karar vermesi gerekmektedir. Muvafakat etmeyen kat malikleri hakkında dava açılabilecektir.

Beşte Dört Çoğunluk Aranan Hal

Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekecektir.

Sayı ve Arsa Payı Çokluğu Aranan Haller

Ortak yerlerden faydalanmayı daha düzgün, rahat ve kolay hale getirecek veya elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilavelerin yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar almaları gerekir.

Bu durumda masraflar yararlanma oranına göre ödenir. Yararlanamayanlardan bu masraflara katılmaları istenemez.

Çok masraflı veya lüks ise ya da herkesin yararlanabileceği yerlerde değilse, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, masraflar akatılmak zorunda değildir. Binanın bahçesine yüzme havuzu yapılması yahut üç katlı binaya asansör yapılması bu duruma örnek olarak gösterilebilir.

Ancak on katlı binaya asansör ilavesi doğal olarak lüks sayılmayacaktır. Ama zemin kattaki kişilerin masraflara katılmama hakkı gündeme gelebilecektir. Bu hususta bir uyuşmazlık yaşanması durumunda hâkim masraflara kimin katılacağına karar verecektir.

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme dönüştürülmesi veya tam tersi durumları, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları karara bağlıdır. Bu konudaki masraflar arsa payı oranında paylaşılacaktır.

Yönetici atanması için de kat maliki sayısında ve arsa payında çoğunluk aranır.

Kaynak: gayrimenkul hukuk

Devamını oku

EMLAK REHBERİ

Tapuda Arsa Payı Nasıl Hesaplanır.

Yayınlanma tarihi

-

Yapıları bulunduğu parsel arsası üzerinden bağımsız bölümler için rayiç oranı değerinde pay veriliyor. Birçok kişi tapuda arsa payı nedir sorusuna cevap arıyor. Peki, tapuda arsa payı metrekare hesaplaması nasıl yapılıyor?

Tapu tarafından belirtilen arsa payı: Kat mülkiyetinin söz konusu olduğu yerlerde ortak mülkiyet payı olarak belirtiliyor olmasına esasen bağımsız bölümler için tahsis edilen değerlere göre belirleniyor.  Peki, arsa payı hesabı nasıl yapılır?

Tapuda belirlenmiş olan toplam alanın metrekaresi üzerinden değeri, toplamda bölümlerden size düşen paya bölünmesiyle hesaplama yapılabiliyor. Bölmenin size vereceği sonucun daha sonrasında sizin olan bölüm değeri ile çarpılması ile arsa payı hesaplaması yapılabiliyor.

Örnekle Açıklamak İstersek Eğer;

3.000/338 = 8,87

8,87 x 26 = 230,62 metrekare

İlgili kanunun 5. maddesine göre kat mülkiyetinin başkasının üzerine verilmesi, miras yoluyla mülkiyeti sahiplenecek olan kişinin arsa payını da üzerine geçirmiş sayılır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı arsa payından ayrı devir edilemez. Miras yöntemiyle geçmeyeceği gibi kayıt altına dahi alınmaz.

Ana gayrimenkul üzerinde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlamış olur.

Kat irtifakı kapsamında olan arsanın ilgili hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklarla kurulması mümkün değildir.

https://arsa-payi.hesaplama.net/

Devamını oku

EMLAK REHBERİ

Bir Evin Satış Fiyatı Nasıl Hesaplanır?

Yayınlanma tarihi

-

Ev satın alırken, aslında konumu, özellikleri, kullanım alanlarına önem verilmekte olup, özellikle yatırım için alınan evlerde ileriki fiyatı nasıl olur konusu merak edilmektedir.

Bir evin satışında belirlenen fiyata aslında o durumun ekonomisinden yanı sıra evin bazı özellikleri de evin fiyatında büyük etkisi bulunmaktadır.

Peki, satılık bir evin fiyatı nasıl belirlenir, hangi özellikler evin satış fiyatını etkiler sizler için araştırdık. Buna göre ev satış fiyatı nasıl hesaplanır konusunda sizlere gerekli olan bilgileri sunacağız.

Satılık ev fiyatı belirlenirken kira önemli bir faktör olup, kira üzerinden ev fiyatı belirlenebilir. Ortalama olarak bir evin fiyatı kira üzerinde belirlenirken, kira bedeli ile ev fiyatı arasında 200 ile 220 arasında oran söz konusudur. Buna göre örnek bir hesaplama yapmak gerekir ise bir evin kira bedelinin 2500 TL olduğunu düşünelim.

Ortalama olarak geri dönüş süresinin ise 17 yıl olduğunu düşünürsek, 17 yılda 204 ay eve yapılan yatırım sizlere geri dönüş sağlamaktadır. Sonuca baktığımız da ise 2500 x 204 = 510.000 TL olarak evin değeri hesaplanabilir.

Tabi ki burada geri dönüş süresi oldukça önemli konular arasın da yer alırken, evin geri dönüş süresi ise mahalleye, ille, ilçeye yani konuma göre değişkenlik göstermektedir. Bu konuda ise bölge raporuna ulaşarak güncel rakamlara ulaşabilirsiniz.

Devamını oku

POPÜLER EMLAK HABERLERİ